深圳蛇口水湾村项目整怡人体定位及物业发展建议-209页.ppt

* * * * * * * * * 建筑实践的空中走廊会所为社区创造了更多的邻里交往的空间。在高空将楼体连成整体，除了视觉的冲击外，还有丰富的使用功能，包括游泳馆、健身房、COFFEBAR、画廊、小型聚会场所等，为社区生活提供无限便利。 concept A 垂直城市 “宁静享受” 社区之——垂直城市 高密度条件下，城市生活新体验，旧城复兴元素 建筑布局形式—— 垂直城市 城市界面-现代、简洁 城市界面---规划形象：城市感、公建化、现代感 噪音界面最小化，兼顾朝向 增强空间上建筑的相互联系，打造立体生活新体验 垂直城市生活——立体生活 活力空间 平面上活力空间的串联贯通 竖向活力空间演变贯通 A 垂直城市 空间立体化演变 可以高层户型单位代来人造的景观、改善采光度及空气流通量； 宽敞平台配合花园平台上不同主题的池景及特色园林，饱览双重空中优美景致； 建筑创新，楼层中增设空中花园，从空间上形成楼体生态小环境 设计原则：在空间上找园林 空中院桥 局部架空 平台花园 北京MOMA 生活在空中延伸 紧缩城市生活——立体园林 建筑意向 A 垂直城市 立体花园 立体园林景观：延续项目的设计风格，重建场地内道路所切断的建筑群内外空间联系，强化人性化的空间感受和整个场地的整体感，通过连续的铺地和植物将建筑、水池与绿地有机的结合起来。 天台花园：利用商业屋顶空地，为社区居民提供；休息与交流的场所，地形带来的高差变化提供丰富的试点变化和空间感受。 园林设计——立体园林的空间艺术 A 垂直城市 立体园林 地面层：与城市功能相融合 架空层：社区功能的复合串接 垂直城市空间营造 Honeycomb 公共空间是社区内的住户最佳活动场所，而在内部散落的小型商业街，主要以服务于社区的日常业态为主，与社区会所结合。 B 底层公共空间 多样活动标高 住宅平面抬高有效区隔住宅步行、城市步行和城市车行 为通勤车辆设置独立停置区，创造更方便的人行和车行环境 通勤车辆设置独立停置区 住宅活动标高 车行活动标高 城市活动标高 B 底层公共空间 多样活动标高 所界定的公共空间是社区内的住户最佳活动场所（街道/广场/庭院形成多重无限可能的场所），而在内部散落的小型商业街，主要以服务于社区的日常业态为主，与社区会所结合。有效地与城市公共商业形成区隔 B 底层公共空间 场所打造 6项目运作 项目整体价值体系建立—— 1、综合体价值提升案例？ 2、项目规划布局及指标确定？ 3、项目各功能物业定位？ 4、项目物业整合价值提升？ 项目开发原则以考虑整体周期性影响，第一阶段期刚性需求的现金流产品为主，以住宅-小户型-公寓类-商业街区开发为主；第二阶段随市场走势，市场产品开始多元化，豪宅-商务公寓产品开始出现；第三阶段高价值-资产开始出现，即酒店-集中商业-纯写字楼 复苏期 发展期 危机期 豪宅 主流住宅 中周期 朱格拉周期 小户型 1-2年 2009-2010年 5-7年 2-3年 1-2年 酒店式公寓 集中商业 商业街区 商务公寓 长周期-50年，又称康德拉耶夫周期；中周期-8～10年，又称朱格拉周期；短周期-40个月，又称基钦周期 纯写字楼 住宅 商业 商务 各功能物业对应周期的入市时机 第一阶段 刚性-现金 第二阶段 多元化-细分 第三阶段 高价值-资产 萧条期 酒店 世联研究模型 公寓 第一批推售：住宅+公寓 本项目入市时处在复苏期阶段， 市场产品开始出现多元化，这时 候可以推出高端的住宅产品和走 量的商务公寓产品。 推售建议 第二批推售：写字楼 高端的写字楼产品在后期推出， 更加利于实现高价值的实现。 1、公寓价格确定：预计静态价格为1.7-1.8万/平米 价格预测前提： 1、本次价格的预测只考虑的是静态价格，没有考虑产品的增值性、城市价值的增值性、营销价值的增值性； 2、由于公寓产品具有一定的替代性，与周边的住宅存在一定的比值，因此本项目的公寓价格的预测方法是，基于市场目前的价格，公寓与周边住宅的比值得出本项目的静态价格。 项目名称 价格 比值（公寓：住宅） 海岸卡夫诺 1.2-1.3万/平米 雷圳0755 9000元/平米 1：0.72 星海名城 10500元/平米 1：0.84 取平均值，本项目公寓：住宅=1：0.78 参考本项目周边住宅园景园的价格1.35万/平米， 推出本项目公寓的价格=1.35/0.78=1.73万/平米 因此，本项目公寓的静态价格为：1.7-1.8万/平米 2、住宅价格确定：预计静态价格为1.9-1.95万/平米 项目名称 价格 比例 兰溪谷 2.2万/平米起