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市场定位+客户定位 以服务社区居民为主的大型商业综合体 把项目定位在明确上升为主题，并与名称整合 项目定位 外向型社区商业街 中档商业的品牌经营者 消费群定位：社区居民、周边原住民、周边学校师生 主题定位：都市时尚巴渝风情街 市场定位 客户定位 项目定位归结 【项目战略发展目标】 本案的战略发展目标——实现三旺与三赢 三旺即实现销售旺、租赁旺和经营旺 三赢即实现发展商、投资者和经营者通赢 传统的商业考虑的多是销售，租赁和经营基本不受开发商重视，最后结果可能达到了开发商盈利，但是投资者和经营者运作困难。 本案综合考虑各项因素，以实现“三旺、三赢”为主要目标 关键点 ①为投资者、经营者提供具有竞争力的产品及实质性的经营支持（硬性及软性） ②选择适宜的赢利经营模式 ③全面贯彻实施让投资者迅速建立并持续增强投资信心的整合营销策略 项目定位 1 业态规划 2 营销策划 3 成本控制计划 4 财务分析 5 总结 6 社区配套商业规模= 项目人口* 人均商业面积 （社区商业人均商业规模控制在0.4-0.6平方米/人） 人均面积推算法 体量定位：总量3万平方米，分三层（地下一层，地上两层） 商业体量 大型主力店位置、楼层、硬件等建议 位置：位于主干道十字路口，展示效果优越，受主力店客户喜欢 环境：因主力店聚客能力强，日常经营将给住宅人群带来一定的嘈杂，将其放在靠近路口的位置最大程度的优化内部住宅人群的居住环境 硬件条件：选择最具有硬件修改优势的，便于根据主力店的需求重新设计的位置 市 政 道 路 社 区 道 路 ①雍江苑一期 社 区 道 路 ②雍江艺庭一期 ③重庆天地一期 ④雍江苑二期 ⑤雍江艺庭二期 ⑥重庆市工业学校和二十九中学校以及原有社区 ⑦化龙桥小学 拟建社区商业 拟建社区商业 ⑧红岩村 主力店 商业业态初步规划建议 日常生活 大型超市 小型便利店 大型专业卖场 家庭生活 家居 家电 儿童 聚会生活 餐饮 休闲 娱乐 健康生活 健身 诊所 药店 美好生活 美容美发 服装服饰 一站式购物、一家休闲、一天逛街！ 各种物业所占比例 【赢利经营模式】  本项目赢利经营模式建议： 根据重庆天地商业街的功能布局及业态分布，考虑到开发商前期资金投入能力及资金回笼需要，建议三种基本模式（只售不租、只租不售、不租不售）组合运用。 前三年全部出租，三年后分割销售同时又与主力商家合作。 保证商场销售、招商、经营三赢，有效兼顾眼前利益和长远利益。 【赢利分析】 经营模式设定 业态 位置 可售面积（M） 出售价格(元/平米) 金额(万元) 备 注 出 售 百货商场 B1 1000 13000 1300 次主力店 F2、F1 6000 16000 9600 暂按加权价预估 零售商铺 B1、F1 美食街 F1、F2 5500 16000 8800 大型餐饮 F2 1200 13000 1560 文化娱乐场所 F2 9000 13000 11700 合计 32960 经营模式设定 业态 位置 可租面积（M） 出租价格(元/平米/月) 金额(万元/年) 备 注 出 租 百货店 B1、F1 1000 35 3.5 暂按加权价预估算,出租率按90%计 中型超市 B1 2500 100 25 合计 28.5 最高出售额预算 注：1、上述两个盈利分析表中仅按最高和最低出售额算了两种方案，实际销售过程中，出售额度应该介于两者之 间按一定的比例进行租、售分配。 2、各类业态的租售建议仅做参考，具体是租是售需等实质性招商洽谈才能决定。 项目定位 1 业态规划 2 营销策划 3 成本控制计划 4 财务分析 5 总结 6 目录 Contents 成功的营销策略： 将项目的产品竞争力与形象力发挥至最大限度，为项目销售、招商创造巨大的势能。 而策略的制胜，依赖于全方位资源整合和完美的执行。 如何迅速、全方位建立投资者、商家对项目的投资信心，是本案营销成功的关键所在。 【SWOT分析】 劣势W ◇重庆天地内部现存商业分流消费者 ◇地块内地形不规则，给规划造成一定难度 ◇重庆天地社区总体定位较高，会对本项目中档定位有一定影响 机会O ◇区域内市场存在空白 ◇区域内存在高端、中端、低端等各类消费群 ◇化龙桥旧城改造，天地项目成为他们购房点 威胁T ◇未来市场竞争 ◇按中端设置商业，可能影响高端消费者数量，影响利润。 优势S ◇区域前景好 ◇区域社区人口多/交通便利 ◇区域经济前景好，规划人口较多 ◇社区内现有商业是个空白，未来发展前景好 全面分析项目面临的机会和威胁，利用优势