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地块 占地面积 建筑面积 容积率 地 价 楼面价 群力第一大 道 16.1802万 ㎡ 61.66万 ㎡ 3.8 18亿元 2919元 /㎡ 群力第二大 道 15万 ㎡ 50万 ㎡ 18.5亿元 3700元 /㎡ 本项目 17.79万 ㎡ 49.40万 ㎡ 2.4 6.6亿元 1340元 /㎡ 与周边土地成交价格对比 ? ? ? 片区内群力第一大道NO.2009HTQ08地块于2009年 9月被圣和房地产开发有限公司以18 亿元的价格拍下，该地块占地面积16.1802万㎡，建筑面积 61.66万㎡，容积率为 3.8，楼 面价约为 2919元 /㎡。 片区内群力第二大道NO.2009HTQ013地块于2009年 12月被黑龙江省巨鹰房地产开发有 限公司以 18.5亿元的价格拍下，该地块占地面积15万 ㎡，建筑面积 50万㎡，楼面地价约 为 3700元 /㎡。 本项目楼面地价仅为1340元 /㎡ 32 33 楼面地价与土地价格对比图 0 2500 2000 1500 1000 500 3000 群力一 群力二 本项目 楼 面 地 价 （ 元/ ㎡） 15 10 5 20 0 群力一 群力二 本项目 土地价 格(亿 元） 项目名称 项目类型 项目价格 容积 率 开盘时间 装修程度 辰能溪树 庭院 洋房、高 层 6600元/建筑 ㎡ 1.88 2009-9 部份厨卫精 装 金域蓝城 多层、高 层 6200元/建筑 ㎡ 3.01 2009-12 部份厨卫精 装 东辉明珠 园 多层、高 层 内部认购 5000元/建筑 ㎡ 2.43 未正式开盘 毛 坯 34 周边竞争项目分析 科目 金额(万元) 销售面积单方 ( 元/ 平方米) 1.销售收入 327,930 6638.26 2.开发成本 203,719.47 4123.88 3.期间费用 19,191.45 388.49 营销费用 4,918.95 99.57 财务费用 5,272.50 106.73 管理费用 9,000.00 182.19 4.销售税费 32,434.71 656.57 土地增值税 13,772.95 278.8 营业税及附加 18,661.76 377.77 5.营业利润合计 72,584.37 1469.32 6.企业所得税 18,146.09 367.33 7.营业净利润 54,438.28 1101.99 经济指标： 销售净利率 16.6% 成本利润率 21.3% 财务IRR % 35 哈尔滨西城晶华项目收益测算分析 合作项目 哈尔滨科瑞斯项目 信托规模： 3.1亿元 信托期限： 1.5年 投资人预计年收益率 全部由中融信托向社会合格投资者募集 投资方式 股权合作 还款资金来源: 哈尔滨西城晶华项目的销售回款或意向受让方支付的股 权转让价款 项目管理 南郡公司负责管理项目开发，中融有权对账户进行监 管； 交易架构： a) 信托公司成立信托计划募集资金3.1亿元，并以募集 资金扣除部分信托费用后受让科瑞斯全部股权。 b) 科瑞斯收到股权投资款后，向南郡公司出资，用于 哈尔滨西城晶华的项目建设。 c) 12个月和18个月时，由科瑞斯股东北安投资支付股 权购买选择权对价和行使股权购买选择权。 36 合作方案 信托结构 中融信托 保管银行 管理 管理费 保管费 保管 信托计划 （3.1亿，1.5年） 中融募集 3.1亿 哈尔滨西城晶华项目 负责开发管理 哈尔滨南郡公司 科瑞斯 出 资 3 亿 元 香港南益集团项下SPV远科投资 37 出 资 3 亿 元 38 风险及控制 项目风险 管理风险 南郡公司经营风险 信用风险 不行使选择权 市场风险 房地产市场变化 项目风险 控制措施 1、信用风险 信托财产购买标的为科瑞斯公司 的股权，资金退出方式为科瑞斯股 东北安投资或其指定第三方行使股 权购买选择权受让上述股权，本项 目存在北安投资或其指定第三方不 行使股权购买选择权的风险。 如发生信用风险，则由受托人全面行使股东权利并且接管 项目公司，同时有权采取手段处置科瑞斯股权。处置的方式 包括但不限于继续持有并运作该项目、拍卖或协议转让科瑞 斯股权等。由于项目利润可观，加上受托人在房地产管理领 域的丰富经验和市场销售经验，预计能够实现预期收益并创 造超额收益。 2、管理风险 为防止南郡公司可能出现的经营、管理风险，受托人将向 南郡公司派驻财务负责人和工程预算人员，该等人员要求具 有丰富的房地产项目操作经验，受托人将委托外部审计机构 定期对项目进行专项审计。 3、