面积管四理实施细则.docVIP

目 录 第一章 术语解释 第二章 面积的构成及编码 第三章 提供面积数据及相关信息的责任部门 第四章 面积台账与面积报表 第五章 面积基础台帐与面积报表填写指引 第六章 附则 面积管理实施细则 为了规范面积管理，统一面积填报口径，利于成本控制与核算工作，特制订本细则。 术语解释 建筑面积是指建筑物按照国家规定的《建筑面积计算规则》计算出来的面积。 销售面积（售楼面积）是指可以用于销售的房屋按照国家标准《房产测量规范》GB/T17986-2000计算出来的面积。 建筑面积与销售面积的主要差异： 建筑面积：按外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算。 销售面积：按外墙勒脚以上的外围水平面积计算（包括外装饰面层），高度超过2.2米的飘窗计算销售面积。 规划设计面积是指项目修建性详细规划的建筑面积。 规划批复面积是指规划局批准项目修建性详细规划的建筑面积。 施工报建批准面积是指规划局批准单体报建的建筑面积，即《建设工程规划许可证》中的建筑面积。 施工图建筑面积是指根据施工图并按国家规定的《建筑面积计算规则》计算出来的建筑面积，该面积用于工程预、结算，确定工程单方造价等。 施工图销售面积是指根据施工图并按国家标准《房产测量规范》计算出来的面积，该面积用于核对、确认楼盘预售面积。 规划验收面积是指《规划验收合格证》中标明的建筑面积。 预测面积是指商品房屋竣工前由房管局根据施工图测算确定的楼盘预售面积。 实测（测绘）面积是指商品房屋竣工后由房管局现场测绘确定的楼盘销售面积，即产权面积。 未开发面积是指尚未开工的项目、分期/区、单位工程的建筑面积。 在建面积是指在施工的各但我为施工的面积。 完工面积是指各单位工程竣工验收合格后的面积。 面积的构成及编码 面积按销售属性划分分为可销售面积和不可销售面积。 可销售面积主要由住宅、商铺、车位、写字楼面积构成。 商铺面积可细分为首层商铺面积和非首层商铺面积。 车位面积可分为地下车位面积和架空车位面积。 1.2不可销售面积主要指公建配套面积，公建配套面积由中学、小学、幼儿园、变电站、医院、架空活动层面积及其它面积构成；其它面积指居委会、派出所、邮电所、市场、单车棚等面积，不同项目根据具体情况而定。 1.3独立的会所、酒店需根据各项目的具体情况进行归属划分，是划归可销售还是不可销售，要视具体情况而定，在面积报表中将会所、酒店单列。 2.为了方便在面积报表中表示各种类型面积，因此对相应的面积进行编码。 A—规划设计面积，B—规划批复面积，C—施工报建批准面积，D—施工图建筑面积，E—施工图销售面积,F—预测面积,G—实测（测绘）面积。 第三章 提供面积数据及相关信息的责任部门 1.占地面积、规划设计面积、规划批复面积、施工报建批准面积、规划验收面积、预测面积（测绘）面积由地区公司开发中心负责提供。 1.1建筑面积取可建设用地面积（不包括代征市政道路用地面积和代征城市公共绿化用地面积）。 1.2.证照中的用地面积只明确到项目未明确到各期/区的，地区公司开发中心应根据项目修建性详细规划对各期/区的占地面积进行计算，确定各期/区的占地面积。 1.3.规划验收面积由地区公司开发中心安排人员进行复核，当发现规划验收面积错误，对我司不利时（当规划验收面积大于施工报建批准面积时，需补交市政配套费），要即时与规划验收部门联系更正。 2.施工图纸及工程状态（未建、在建、完工）由地区公司工程设计中心负责提供。 2.1施工图完成后3天内，工程设计中心需将施工图纸及电子文件提供给经营与财务中心及营销中心按国家规定计算公用分摊面积。 2.2.因设计变个引起建筑面积或售楼面积变化的，工程设计中心在确认变更后3天内将变更图纸及电子文件提供给经营与财务中心和营销中心。 3.地区公司经营与财务中心收到施工图纸后，3天内完成建筑面积的计算，建筑面积计算要细化到地下室、架空层、裙楼、标准层，具体细化程度按使用需要确定，建筑面积计算误差率不得大于0.5%。 4.售楼面积由各地区公司经营与财务中心和营销中心根据施工图并按照销售面积计算规则（包括飘窗及外装修）同时计算，核对无误后确定。 4.1售楼面积必须在楼盘预售前1个月计算完毕，售楼面积计算误差率A[(售楼面积-测绘面积)/测绘面积*100%]要控制在0A+0.6%范围内，严格禁止A0及A3%。 4.2按施工图计算售楼面积时，其饰面厚度作如下规定： 4.2.1.七层及以下：a.涂料：20mm b．饰面砖：30mm c．干挂石：80mm 4.2.2八至十四层：a.涂料：3 b．饰面砖：4 c．干挂石：100mm 4.2.3十五层以上：a.涂料：40mm