二手房买卖法律知识手册.pdfVIP

第一章 二手房买卖法律知识 第一节 签订房产买卖合同前应当注意事项 一、哪些房产不能进行转让？ 根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上， 属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 上述类型中用下划线标注的为常见现象，可见，小产权房、安居房、军产房、期房等在取得全部产权前禁 止进行交易。因此在促成买卖合同签订前，一定要查实产权，以便明确房产是否确定能够依法进行转让。 否则，促成了无效的买卖合同，不但无权收取佣金，还面临赔偿损失的责任。 二、签订买卖合同需预先审核的三大要素 （卖方、买方、房屋）？ 签订一份有效的买卖房屋，必须要买卖双方为适格主体，房屋必须在法律允许转让的范围内。 首先，审查卖方主体资格。 1、卖方必须是实际产权人 （即产权证上的业主），如果不是实际产权人，则代理人必须有授权委托书方能 签订买卖合同。 2、如卖方是未成年人，则应由监护人签订买卖合同，且签订合同前，需要到公证处办理监护权公证，证明 监护人有合法监护权且处分房产是为了未成年人利益着想。 3、共有房产要全体共有人签字同意出售，否则合同不发生法律效力。 其次，审查房屋是否在法律规定转让的范围之内。 签订合同前，一定要核实房产权利是否有瑕疵 （即产权是否存在异议登记），是否取得全部产权 （即是否已 经取得红本房产证），是否存在查封，如存在上述问题，则房产不能进行交易。 最后，审查买方是否主体适格。 买方必须是法律、法规规定可以购买房产的权利人。因此，要查看买方是否受限购令、限外令的影响。如 买方属于政策原因限制购买的，则合同不能履行，中介公司不但收不到佣金，而且对声誉造成较大影响， 甚至面临赔偿损失的责任。 三、合同为代理人签字，但是没有授权委托，合同效力及后果怎样？ 答：此种情况下属于效力待定的合同。 从专业角度来讲，所谓效力待定合同，是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合有关生效要件的规定， 因此其效力能否发生，尚未确定，一般须经有权人表示承认才能生效。 简单来讲，此处的代理就是指未得到权利人追认，则合同暂时未发生法律效力，一旦被代理人追认了合同， 则合同生效。一旦被代理人拒绝追认，则合同不生效。那么效力待定合同的法律后果是怎样呢？ 效力待定不是合同的最终形态，此时合同相对方有两种权利。第一，书面通知被代理人追认合同，并给予 - 1 - 一个月的期限，如果超过一个月仍未追认，视为拒绝追认，合同无效。 第二，在被代理人追认之前，合同相对方可以书面告知对方，撤销该合同。 ★案例链接★ 小张要出售一套房子，本人不在长沙，便要小李代替他找买家并签合同，但是没有书面的授权委托书。小 李通过A 中介公司，与小王签订了买卖合同。合同签订后，发生了意想不到的变化，房价一路突飞猛涨， 短短几天时间便涨了20多万元。小张心情那个激动啊，心想，小王跟我一不沾亲二不带故的，而且也不是 美女，不能便宜了他，这房子不能按这个价格卖了。于是按照律师指示，书面通知小王，称并没有授权小 李签订合同，拒绝追认。小王吐血了，人生第一次投资对路，还没来得及庆祝，单就黄了。A 中介公司也 傻眼了，佣金一毛没收着呢，单就白做了。小王觉得咽不下这口气，便起诉小张，告他违约，经过漫长的 一审、二审，最终法院判决合同不生效，定金返还。小王赔偿没要到，还承担了几千元的诉讼费、律师费， 只能打算了小牙往肚里咽。 吃一堑、长一智，于是小王到处跟亲朋好友宣传，不要通过A 中介买房，太不专业了。 有的在合同备注注明：“双方均知悉卖方本人未到场，由代理人XX代为签字，卖方须于XX年XX月XX 日前 补签字，如卖方未履行合同，代理人XX承担违约责任”。这种备注有何效力及效果？