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销售代表须掌握的工程和建筑基础知识 城市居住区 居住区的分类（以居住户数或人口规模） 标准 居住区 小区 组团 户数（户） 10000-15000 2000-4000 300-700 人口（人） 30000-50000 7000-15000 1000-3000 居住区的规划设计，应遵循下列基本原则： 符合城市总体规划的要求； 符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则； 综合考虑所在城市的性质、气候、民族、习俗和传统风貌等地方特点和规划用地周围的环境条件，充分利用规划用地内有保留价值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物与构筑物等，并将其纳入规划； 适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的居住生活环境； 为老年人、残疾人的生活和社会活动提供条件； 为工业化生产、机械化施工和建筑群体、空间环境多样化创造条件； 为商品化经营、社会化管理及分期实施创造条件； 充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益； 还应符合国家有关标准与规范的规定。 术语 【居住区用地】 居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 【住宅用地】 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等的总称）。【其他用地】 其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 【公共服务设施用地】 公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 【道路用地】 道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 【公共绿地】公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 【道路红线】 道路红线是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。 【建筑小品】 既有功能要求，又具有点缀，装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑，游憩观赏设施和标志物等的统称。【建筑线】 建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。【建筑面积】　 　　建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 【使用面积】 　　使用面积，指各层平面中直接供用户生活使用的净面积之和。计算使用面积，可以比较直观地反应建筑物面积的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。 【公用面积】　 公用面积是指楼内为人员出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。 【实用面积】 　　它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。 【居住面积】 　　住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。 【套内面积】　 　　俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 【辅助面积】 　　辅助面积是指建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室等。 【共有建筑面积】 　　房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 【实用率】 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积 【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。【竣工面积】 竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑.【辅助面积】 辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 【容积率】 容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。容积率=总建筑面积/总用地面积 例如，在1万平方