上海策源——旧仓库改造项目报告.docx

策源—理想生活策源地 策行天下，致胜有源 策源 专业翘楚  2001年度上海房地产销售面积百强第6位2001年度上海房地产销售金额百强第9位2002年上海市房地产营销二十强金桥奖第24届中国房产博览会99上海秋季交易会优秀组织奖 “2003 CIHAF 中国房地产优秀中介代理机构＂荣誉称号第四届(2004)年上海市房地产营销代理企业二十强 金桥奖 2004 CIHAF 中国房地产营销代理品牌企业十强 2004 CIHAF 中国房地产营销策划品牌企业二十强2004年度上海房地产关注品牌 2005年中国房地产百强策划代理企业第五届（2005年）上海房地产营销代理企业二十强金桥奖第二名 2005年地博会中国十大房地产营销策划机构 2005年上海市房地产营销代理企业金桥奖前三甲 2006年中国房地产百强策划代理企业Top10 2005年住交会中国房地产营销代理品牌企业十强 策源组组织织构构架架 策源 决策委员会 整合传播中心 综合管理中心 （品牌、媒介、采购） （人事、培训、行政） 专业委员会 咨询研发中心 财务管理中心 （评估、研究、策划） （会计、结算、投资服 务） 风险管理中心 信息管理中心 （法务、审计） （信息、网络） 策源营销代理公司 商办事业部 外地事业部 策源行 北京地区 无锡地区 南京地区 西安地区 重庆地区 武汉地区 ——策源在在中中国国 目前在售个案：２８个 经验源于积累，信心始于实践 策源与旧厂房以及创意产业 投资商：上实发展 发展商：上实房地产 营销顾问：上实投资顾问 营销代理：上海策源置业顾问有限公司 销售中心：上海市飞虹路600号 海上海以新文化地产为开发理念、创意产业链为首要目标客群定位，致力营建中国创意产业基地、知识文化核心聚居区。 海上海 ——上海首个创意地产锋尚社区 海上海 创意商业街 发展商——复地集团 销售代理——上海策源置业顾问有限公司 楼盘地址——曲阳路910号 曲阳时尚生活库 创意人/设计师/学者 的 工作和休憩 的 聚集地 策源的使命 富春——港口物流业的杰出企业 策源为其提供专业的 以本项目为切入点，以另类地产 开发为捷径，剑走偏锋，快速成 服务以及整合资源 为上海地产新诸侯 开创地产开发的蓝海 地产行业的新锐 对项目的初步认识 项目背景：该旧仓库改造项目是富春控股涉足房产领域的首个项目，一方面这个项目有着巨大的塑造潜力，另一方面发展商有着雄厚的资金实力。 定位目标：兼顾项目的收益性与品牌形象，为发展商提供逐年增加的租金收益保障，并在房产界树立品牌声誉，为今后的房产开发铺垫良好的通路。 定位方法：首先通过市场环境分析确定项目功能改造方向，再通过项目价值的挖掘提出项目主题定位。并进一步对个别重点项目提出业态组合建议、招商策略建议及初步财务分析。 旧厂房/仓库改造现状分析 ?旧厂房/仓库改造热潮的动因 ?上海旧厂房/仓库分布状况 动因一：城市产业的升级 ?上海产业结构重心从第二产业转移到第三产业，工厂外迁； ?市中心土地价格成倍攀升，工业厂房的产值已经无法承受市 中心低容积率厂房的租赁成本。 旧厂房功能的改变成为历史的必然结果。 动因二：修旧如旧的潮流 “谨慎的城市更新” 从20世纪70年代起，欧洲开始特别重视旧建筑的保护、改造和再利用。文物建筑和普通的旧建筑，都是构成地方特征和维系原有社会经济文化延续的载体。在旧建筑改造上，遵循“旧如旧，新如新，控制体量，改善功能”的方针。 当城市意识到推土机式的旧城改造对旧城结构肌理尺度，对历史文化毫无保留的摧残时，修旧如旧的理念悄然渗入市中心的就厂房改造中。 动因三：特殊需求的崛起 ＬＬＯＯＦＦＴＴ 大尺度，随意空间 ＳＳＯＯＨＨＯＯ 兼备居家与办公功能 标标准准办办公公楼楼 从统一单调的产品到符合不同人群需求的个性化产品 上海旧厂房改造数据统计及其分布 上海共有130余处老厂房，为盘活闲置在各个角落的旧工厂，05年4月底，上海市经济委员会首批推出了18个创意产业集聚区，总建筑面积超过30万平方米。其中由空置厂房变身而成的共有16处，这16处分别是： 四行仓库、田字坊、8号桥、中科创意仓库、天山软件园、传媒文化园、乐山软件园、时尚产业园、虹桥软件园、工业设计园、静安现代产业园、周家桥、设计工厂、同乐坊、卓维700 、 M50。 这些项目地段优越，集中在卢湾、黄浦、静安、长宁等上海中心城区。 静安现代产业园 传媒文化园 同乐坊 M50 工业设计园 四行仓库 周家桥 卓维700 中科创意仓库 田字坊 时尚产业园 8号桥 天山软件园 虹桥软件园 设计工厂 乐山软件园 现有项目功能改造方向分析 ?市场主流功能改造方向分析 ?分项目探讨功能改造方向 （包括各项目市场分析、物业形 态分析） 市场主流功能改造方向分析 办公与商铺是目