黄山东大门旅游地产开发项目整体定位研究.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * 换图高尔夫 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 黄山市固定资产投资（单位：亿元） 黄山市房地产投资额与销售额（单位：亿元） 黄山市房地产投资（单位：亿元） 固定资产投资保持增长，但是增速放缓，年均增长41.3%； 房地产投资额与销售额比例基本处在合理的范围内，投资回报率较好，2008年受经济形势影响有所下滑； 房地产投资年均增速30.4%，但是增幅波动较大，05年和08年分别有两个增长小高峰； 房地产所占固定资产的比重较小，07年房地产投资占固定资产投资的16.6% 房地产投资呈现良好增长态势，但是受宏观调控影响较大，增幅并不稳定，且在固定资产投资中的比重较低 266.7 * 尽管施工面积的增幅也较不稳定，仍能保持持续增长的势头，新开工面积明显大于竣工面积，预计未来市场供应压力会较大； 施工面积呈现快速增长态势，06年较02年增长了102%，但是受宏观市场影响，年均增长幅度较不稳定，04年较03年增长了61.5%，而05年宏观调控后，增长幅度仅为3%； 竣工面积增长走势极不稳定，受市场影响较为严重，05、07、09上半年甚至出现了下降趋势，平均下降了25% 施竣工面积比值较低，处在合理可控制的范围内，预计房地产保持健康稳定的发展态势 * 供求关系平衡，供略小于求，市场发展健康，从宏观面看，黄山市场有一定的投资空间； 需求方面，受高速公路的带动影响，黄山近几年市场需求出现了爆发性的增长态势，除了05年受宏观调控影响，市场需求放缓，其余均呈现持续上扬走势，07年达到了峰值，年去化115万平米，较前一年和02年分别上涨28%和326%；2008年受经济危机影响，成交面积有所下滑； 供应方面，增速明显慢于需求，因此也造成了供不应求的态势,05年有所缓解； 价格涨幅明显，且增幅稳定，受经济影响，2008年黄山市商品房价格增长趋缓，均价为为2201元/平米，较上一年增长了3.5%； 黄山商品房市场整体呈现出供不应求的态势，尤其是近几年来的市场需求出现了爆发性的增长态势，将导致未来黄山市场的价格进一步上扬 供应和成交分析（单位：万平米） 价格走势分析（单位：元/平米） * 07-08黄山市徽州、屯溪、黄山三区土地供应区域分析 07-08黄山市徽州、屯溪、黄山三区土地供应规模分析 07-08黄山市徽州、屯溪、黄山三区土地供应属性分析 土地供应以屯溪区（黄山主城区）为主，占到比重的59%； 规模主要集中在50亩以下，由于黄山区适宜发展旅游度假项目，因此100亩以上规模的用地多出现在黄山区，500亩以上的土地有3块； 由于黄山特有的旅游资源，集旅游、商业、住宅为一体的综合性用地成为用地性质的主流模式，占到比重的34% 从土地供应结构来看，未来黄山房地产市场的主战场仍然集中在屯溪和黄山区，供应基本以旅游用途为主的综合性用地为主 * 整体市场研究/总结 宏观经济 黄山整体经济运行情况良好，国内生产总值持续增长，且增幅稳定 城镇居民的收入和消费水平逐年递增，增幅稳定，年均增幅超过10% 黄山旅游资源优势明显，发展方向和城市核心竞争力明晰，以旅游为主的第三产业是黄山主要的产业导向，整体产业结构变化缓慢 房地产市场 房地产投资呈现良好增长态势，但是受宏观调控影响较大，增幅并不稳定，且在固定资产投资中的比重较低 施竣工面积比值较低，处在合理可控制的范围内，预计房地产保持健康稳定的发展态势 黄山商品房市场整体呈现出供不应求的态势，尤其是近几年来的市场需求出现了爆发性的增长态势，将导致未来黄山市场的价格进一步上扬 从土地供应结构来看，未来黄山房地产市场的主战场仍然集中在屯溪和黄山区，供应基本以旅游用途为主的综合性用地为主 对本项目的启示 启示一： 房地产市场发展健康，房地产投资与回报比例平衡，适合开发商介入房地产项目开发 启示二： 高速开通后黄山房地产市场出现了爆发性的增长态势，供不应求成为市场主要特征，但是较长的开发周期使得本项目不得不面临未来较为激烈的市场竞争 * 黄山酒店市场研究 * * 黄山市酒店分布特征： 围绕黄山景区分为三大酒店群--分别是屯溪酒店群，黄山酒店群和太平湖酒店群； 黄山酒店群又分为南门（汤口）酒店群和北门（甘棠、耿城）酒店群； 三大酒店群相距车程均在半小时至一小时之间—黄山至黄山市区和太平湖车程分别为一小时和半小时。 黄山市酒店主要分布在三大区域：市中心区域，黄山风景区，太平湖区域 * 市中心区域：分布主要集中在闹市区，仅有两座五星级酒店是位于城郊的黄山松柏高尔夫和香茗国际 黄山国际大酒店 华山宾馆 黄山国脉大酒店 香茗国际大酒店 徽商国际