上海滩花园策略补充说明200三7.01.08.ppt

（7月-8月）1、2#蓄水期（销售淡季） 主题：1期1#珍藏即演/形象篇/外滩生活观系列1 媒体：楼市/网络/户外/网站/客户通讯（正式版第8期）/预约短信。 传播力度：小（保温式露出） 公关配合：外滩人生，会所艺术献演，联合外滩3号/租赁进展情况追踪报道/华润报道 （9月）1#销售期 40组签约 主题： 1期1#珍藏公开 媒体：楼市/网络/户外/账单/网站/短信开盘告知/分众/报纸/客户通讯第9期 传播力度：高（密集露出） 现场：/针对性说辞/案场物料包装配合 媒体公关：租赁客户入住/外滩滨江板块蓝图/热销 定价：价格拉起22000-22500起，高区景观房价格23000-25000，适度折扣（明折为辅/暗折为主，如送物业/家具/电器等） （10月）2#开盘 40组签约 主题： 1期绝版景观房源金秋耀目开启/外滩生活观系列2 媒体：楼市/网络/户外/网站/分众 传播力度：中（适度露出） 现场：/针对性说辞/案场物料包装配合 媒体公关：外滩滨江板块人居及销售典范 （11月-12月）3#11月中旬开盘 主题： 1期至尊岁末压轴献演/如果能顺利结案，期待外滩生活不断升级 媒体：楼市/网络/户外/账单/网站/短信开盘告知/客户通讯（第9期贺岁版） 传播力度：中（适度露出） 现场：/针对性说辞/案场物料包装配合 媒体公关：华润上海滩花园现象诠释，注解华润品牌 公关：上海滩花园盛大新年交响（针对业主，答谢各界） 定价：24000均价 50组签约 其他问题 关于10#多层销售 4+1房，207平，6层电梯多层，一户一梯 问题： 高层围合的唯一多层，从居住的角度容易产生压抑感（销售及价格的抗性） 邻近社区网球场、会所，利于氛围营造位置尴尬，高楼丛中，没有江景 没有洋房概念 如果变换角度定位 由电梯多层变成纯私家会所，可接待客户/办公/开会 /组织私人party。面向全球发售 好处: 将极大提升项目高端感，并可以以此拔高项目高度与形象， 没有价格抗性 建议：改变外立面设计 关于参观路线 商铺包装方案 视觉参考 说明 商铺的包装主要是 体现项目的调性 未来生活体验 营造居家氛围 支持后盘的销售 Vision Creativity Option 1 本案关键问题及解决方案 目前本案面临的关键问题1 区域未来与周边现状巨大的落差 ? ? ? 解决方案 媒体公关 结合外滩加速改造与华浙光彩 项目启动，从各个角度展开媒体 攻势，可以华浙光彩联合发起，升温区 域发展，引发大市的瞩目，“南外滩很久 没有动静了，现在好像终于动起来了， 看起来动作挺大，值得关注” 外滩滨江区域改造与发展论坛 不在于论坛本身，在于持久的区域声音 上海世界级游艇基地改造的报道…… 案场支持 模型标示学校/娱乐/购物/休闲 运动健身等生活配套（规划的要表示预期时间） 特别是教育（备注，调研显示：不少有小孩的家庭 因为周边没有高水平的学校等生活配套而放弃购买） 关于区域发展的 媒体报道汇编 针对性说辞配合 看房需要置业顾问陪同 并要告诉客户周边 区域未来是什么样 以及预期在什么时间内完成 Demo： 正是因为现状，我们才这么便宜啊，不然早同淮海路楼盘要卖4万5万了 而且周边已经动起来了，快得很，现在买真的是好时机 网站楼书等除了大周边外， 与生活密切相关的配套需要标示 外滩生活mini手册 详细解读周边生活配套 以租赁托管介入，印证项目的价值 坚定客户购买信心 关键问题2： 客户对周边没信心对价格犹豫，觉得不值 “区域、产品都不错，但是现在周边挺差的，觉得20000不值” 这是众多到访客户放弃的关键因素之一 让他们觉得，尽管现在周边不好，看到还能 租出那么高的租金，看来还是值得的 以租赁扭转市场价值认可的案例 仁恒（苏州）金湖湾花园 产品：高层精装公寓 售价高出同区域楼盘3000元/㎡,市场价值得不到认可 由于湖东生活配套尚未成熟 本地客户存在一定抗性 产品均好，大量细节 在苏州的第一个项目 本地消费者对仁恒没有认知度 租赁说明会活动当天接待116组新老客户，其中新客户比例超过50%其中大多数以自住为主，但他们来的目的就是要看看楼盘的价值。租赁启动后，金湖湾的日均到访提升了33%。成交率也大幅提升，目前在没有广告露出的情况下，日均签约1套（存量期），其中老客户推荐的到访比例高达70% 租赁启动后效果评估 三麦建议：启动租赁托管服务 仁恒金湖湾租赁说明会现场 上海滩花园租赁启动可行性与步骤 以我们产品的品质完全能达到高端物业租赁标准 上海存在大量的外地外籍人士 高端租赁市场活跃 优秀租赁公司拥有庞大的高端客户资源 租金可以达到1500-2000美金基本平衡购房月供 在销售关键节点，通过引入租赁服务 我们的关键 2. 利于老客户推荐与传播 1. 强化客户对现有价格的认可 3.