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投资性房地产采用公允价值计量对上市公司影响 【文章摘要】 随着新会计准则的实施和近年来房地产市场的迅速升温，公允价值计量被社会广泛关注，本文从五个方面分析采用公允价值模式计量投资性房地产会对企业产生的影响，总结得出公允价值计量对企业长期发展更有好处，值得推广。 【关键词】 投资性房地产；公允价值；影响 财政部在 2007 年实施的新会计准则中对投资性房地产的计量模式做出了重大改革，将对其后续计量引入公允价值模式，这对更准确地计量投资性房地产，更好地提高会计信息的相关性有着重要意义。近年来， 世界许多国家都加大了对公允价值的研究和利用，国际会计准则和美国会计准则等都纷纷采用公允价值计量模式作为主要的计量手段。财政部这一举措更好地将我国会计政策与国际会计准则趋于一致。 新准则中投资性房地产准则把以赚取租金或获得资本增值为目的的房地产从固定资产和无形资产中分离出，以投资性房地产这一资产科目来反映，显著地增强了会计信息的相关性。最近几年在我国房地产市场持续升温的环境下，采 2 用公允价值计量投资性房地产对企业的财务报表会产生利好影响。但根据相关部门的统计，2007 年 630 家拥有投资性房地产的上市公司采用公允价值计量的只有 18 家，2008 年这个数字分别是 690 和 20，2009 年为 772 和 25。总的来说，我国大部分上市公司还没有很看重公允价值计量模式。那么采用公允价值模式计量投资性房地产会对企业有哪些影响呢？ 第一、公允客观反映企业计量时点的市场价值。 在 2006 年颁布的会计准则之前时，投资性房地产主要是以固定资产和无形资产来表达的，那时以历史成本计量数年所计提的折旧或摊销都会使投资性房地产的账面价值与市场价值相差甚远。并且这些年房地产价格持续上涨，投资性房地产的真实价值很可能远高于账面价值，这样会造成这笔资产的市场价值受到严重低估，影响投资者决策。在 2006年颁布的新会计准则实施以后，投资性房地产可以用公允价值来计量，这一价值与市场价值较为贴近，更有利于报表使用者掌握企业该资产的实际情况。 第二、改善企业资产和负债结构，所有者权益有所增加，提高了利润水平，增强了企业融资能力。 在转换成公允价值模式的当年，企业对财务报表进行追溯调整，调整其资本公积、盈余公积和未分配利润。在房地产行业节节攀升的背景下，计量模式变为公允价值模式后， 3 很多企业也因此降低了负债比例，高资产负债率得以下降，所有者权益在短期内迅速增加，优化了资产负债结构。这种模式不再对资产计提折旧或摊销，使企业的费用减少，投资性房地产的出租成本下降，从而提升了企业的利润水平。由于房地产资产数额大，目前房地产企业大多采用银行贷款的方式来融资，但是国家为减小信贷风险提高了房地产企业银行贷款的门槛，造成很多企业融资困难。若企业采用公允价值模式计量，资产负债率得以降低，资产的计量更加贴近实际，提高了企业的信誉，对企业的融资能力也有利好影响。 第三、增加了企业经营和管理的不稳定性。 近年来房地产价格的大幅波动引起房地产市场价值发生较大变化，所导致的公允价值变动计入企业的损益，这使得企业经营业绩有很大的不稳定性。当企业采用公允价值模式后，持有较多投资性房地产的上市公司，其业绩将会更多地受市场价格变化的影响，这将有可能掩盖了管理层的经营不善的问题或优秀管理的优势，这对于企业经营和管理的提升无法起到很好的效果。 第四、对企业所得税产生影响并导致净利润的增减变化。 公允价值变动在确认时被计入损益，收益部分被确认为利润，在计算企业所得税时，公允价值变动损益属于未实现的利得或损失，不作为所得税应纳税额的基数，不会影响当 4 期的企业所得税。企业采用公允价值计量投资性房地产时，该资产不再计提折旧，按照税法规定可以将折旧额税前抵扣，因此在市价上涨时将产生应纳税暂时性差异，而在市价下跌时会产生可抵扣暂时性差异。这两项差异将会产生递延所得税负债或递延所得税资产，这虽然不影响当期所得税，但会影响所得税费用，导致净利润的增减。 第五、间接影响企业未来的现金流。 投资性房地产后续计量改变计量模式只是会计政策变更，产生的公允价值变动损益也只是企业未实行的利得或损失，不会产生企业当期现金流量的增减。但是通过改变这种计量模式，企业的资本结构却能得到很大程度的改善，企业的融资能力和现金流都将会有较大提升，所以公允价值计量可以改变企业未来的现金流。使用公允价值模式并不会改变企业的价值，只是把企业的价值显性化，更好地体现了企业的真实资产和核心盈利能力。 总的来说，投资性房地产后续计量选用公允价值模式会对企业产生一定的影响，尤其是在房地产市场仍较为火爆的今天。企业这一会计政策变更造成的最主要影响是使资产负债结构调整得更为合理，净资产和净利润都有所增加，对企业融资能力的