资产评估-第6章资产评估途径和方法-课件.ppt

6.3 收益途径 6.3.5 收益途径中的具体方法 收益途径中的具体方法可以分为若干类： 其一是针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，分为有限期和无限期的评估方法； 其二是针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益方法等。 6.3 收益途径 了解收益法之前，需要了解三个公式： （1）已知将来值求现值 （2）已知年金求现值 1 永续： 2 收益年限有限： 6.3 收益途径 例一： 某企业尚能继续经营，3年的营业收益全部用于抵充负债， 现评估其3年经营收益的折现值。经预测得出3年的预期收益为： 第一年 第二年 第三年 收益额 300 400 200 折现率% 6 6 6 折现系数 0.9434 0.8900 0.8396 收益折现值 283 356 167.9 资产评估价值=283+356+167.9=806.9 6.3 收益途径 例二：被评估资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%，确定被评估资产在永续经营下和经营50年条件下的评估价值。 首先确定未来5年收益额的现值： 现值总额= =49.2777 永续经营条件下的评估 将第6年以后的收益进行资本化处理：14/10%=140万元 企业价值=49.2777+140* =136.2037 6.3 收益途径 （2） 50年收益价值评估过程 将第6年以后的收益进行资本化处理 =140*（1-0.0137） 企业价值=49.2777+140*（1-0.0137）*0.6209=135.01 纯收益在若干年后保持不变 （1）无限年限收益 （2）有限年限收益 6.4 成本途径 6.4.1 成本途径的基本含义 成本途径也是资产评估的基本途径之一。成本途径具体是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中成本途径亦被称为成本法。 6.4 成本途径 资产的评估值＝资产的重置成本－资产实体有形损耗 －资产功能性陈旧贬值—资产经济性陈旧贬值 资产的评估值＝资产的重置成本－资产经济性陈旧贬值 －资产功能性陈旧贬值—资产实体有形损耗 6.4 成本途径 6.4.2 成本途径的基本前提 只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。资产的继续使用不仅仅是一个物理上的概念，资产的继续使用包含着其使用的有效性的经济意义。 6.4.3 成本途径的基本要素 1）资产的重置成本 2）资产的实体性陈旧贬值 3）资产的功能性陈旧贬值 4）资产的经济性陈旧贬值 6.4 成本途径 例三：被评估设备是企业中正在使用中的一台设备，该设备现行 市场价格每台50000元，运杂费1000元，直接安装成本800元， 其中原材料300元，人工成本500元，根据统计分析，计算求的 安装成本为每台人工成本的0.8元，该机器重置成本为： 直接成本=50000+1000+800=51800元 间接成本=500*0.8=400元 重置成本合计 51800+400=52200元 重置成本的计算： 6.4 成本途径 例四：某被评估资产购建于2010年，账面原值为50000元，当时该 类资产的定基价格指数为95%，评估基准日该类资产的定基价格指 数为160%，则： 被评估资产重置成本=50000*[（160%/95%）*100%] =84211元 例五：被评估资产账面价值为200000元，2006年1月建成，2011年 1月进行评估，经调查哦已知同类资产环比价格变动指数分别为200 7年1月为11.7%，2008年1月为17%，2009年1月为30.5%，2010年 1月为6.9%，2011年1月为4.8%，则有： 被评估资产重置成本=200000*[(1+11.7%)*(1+17%)*(1+30.5%) *(1+6.9%)*(1+4.8%)*100%] =382137 重置成本的计算： 6.4 成本途径 例六：某重置全新的