广东省最全房地产开发流程详解及房地产营销策划全流.pptVIP

谨以此文献给所有热爱房地产及营销策划的人。 房地产开发流程及营销策划 前言 讨论交流 营销策划流程 本次培训沟通的安排 对房地产行业的理解 资金密集型带来高风险 涉及面广，对从业人员的综合素质要求较高 工作压力巨大 致使社会快速两级分化，成为胡润富豪榜的常客 畸变为奢侈消费文化的罪魁祸首——上海汤臣一品 · · · · · · 调侃曰： 从业者难以成为“有良心”的人 对策划的理解 在古代，策划同策画，“策”者，计策、谋略也；“画”者，谋划、筹 划也，策划者，出谋划策也。 从词义上看，策划与谋划、筹划、筹谋、计划、打算等词汇既相互 渗透、相互交叉，又有或多或少，或大或小的差异。 事前行为说：策划就是事前决定做什么及如何做。 管理行为说：是管理的一部分，是一种管理手段。 选择决定说 ：是一种选择，或抉择，是在多种方案中、计划中选 择最佳方案与计划。 思维程序说：是人类通过其思考而设定目标及为达到目标的最单 纯、最自然的一种思维活动。 地产策划的理解！！！ 房地产开发流程全景图 注：参考深圳某著名开发公司的开发全景图 关于开发流程关注的问题 开发全景很多跟我们都没有关系，干嘛要去了解？ 流程图十分复杂，如何快速理解？ 房地产公司应该建立怎样的管理架构？ 房地产开发商在每一个房地产项目中均经历投资、开发和建设三个过程 项目建设过程 市场 研究 投资 决策 土地 获取 市场 定位 产品 策划 规划 设计 招标 投标 施工 组织 进度 质量 品牌 传播 销售 组织 物业 管理 市场 研究 投资 决策 土地 获取 市场 定位 产品 策划 规划 设计 招标 投标 施工 组织 进度 质量 品牌 传播 销售 组织 物业 管理 市场 研究 投资 决策 土地 获取 市场 定位 产品 策划 规划 设计 招标 投标 施工 组织 进度 质量 品牌 传播 销售 组织 物业 管理 市场 研究 投资 决策 土地 获取 市场 定位 产品 策划 规划 设计 招标 投标 施工 组织 进度 质量 品牌 传播 销售 组织 物业 管理 成本 项目开发过程 项目投资过程 投资过程 开发过程 建设过程 经营目标：通过投资活动来获取投资收益，实现现金回收 风险控制：投资决策、项目监控 运作方式：通过土地投资产生投资收益而行使重大决策以及监控权力 经营目标：通过对项目开发全过程的经营管理活动获取开发利润 风险控制：项目定位、项目管理 运作方式：通过对项目开发日常的管理行使相应的权利与责任 决策拿地阶段 规划设计阶段 项目施工阶段 销售服务阶段 经营目标：按工期保证工程质量、安全前提下以最小成本完成工程建设 风险控制：成本管理、工程进度、合同签订 运作方式：充分使用外协单位，通过总包管理方式行使施工组织职能 战略投资技能 房地产开发技能 施工建设技能 5 3 2 所需技能 绩效比重 结合这三个过程的自然嵌套关系，可形成项目的三级管理体系。对应到房地产组织框架即可形成房地产企业的典型三级管理体系 销售服务阶段 市场 研究 投资 决策 土地 获取 市场 定位 产品 策划 规划 设计 品牌 传播 销售 组织 物业 管理 市场 研究 投资 决策 土地 获取 市场 定位 产品 策划 规划 设计 品牌 传播 销售 组织 物业 管理 市场 研究 投资 决策 土地 获取 市场 定位 产品 策划 规划 设计 品牌 传播 销售 组织 物业 管理 市场 研究 投资 决策 土地 获取 市场 定位 产品 策划 规划 设计 品牌 传播 销售 组织 物业 管理 项目施工阶段 招标 投标 施工 组织 进度 质量 招标 投标 施工 组织 进度 质量 招标 投标 施工 组织 进度 质量 招标 投标 施工 组织 进度 质量 成本 投资 过程 开发 过程 建设 过程 物业 管理 物业 管理 物业 管理 项目 考核 过程监控 过程监控 投资方案 设计图纸 集团 城市 公司 项目部 招标 投标 招标 投标 招标 投标 招标 投标 物业 管理 物业 管理 物业 管理 投资 收回 房地产开发的本质：整合 房地产公司组织架构理解 矩阵式的管理架构 集团公司与城市公司职能分离 集团公司减少专业运作职能，加大管控职能 强化前端决策和控制，设立投资及专业决策委员会 将产品实现的相关职能逐步下移至城市公司、项目公司 集团公司将采购与成本/策划与销售等专业比较相近的职能集中到一个部门，减少横向和纵向部门接口 集团公司拥有关键点决策权 ··· ··· 地块价值最大化的典型例子——星河丹堤的启示 对房地产营销的理解 营销创造价值——价格突破的六种方法 营销和销售的关系——营销就是四两拨千斤 大盘，大策划 沃伦巴菲特的名言：只有退潮的时候，才知道谁没有穿裤子；只有在市场艰难的时候，才更加体现营销的价值 星河国际