2012年房产地估价师考试《理论与方法》精讲班课件【讲义】 6~8讲.doc

2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》 更多精品资料下载关注大家网！ 大家网 HYPERLINK 第三章　房地产价格和价值 ? 　　考试目的 　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件、特征，房地产价格与房地产供求的关系，房地产价格、价值的种类以及每种价格、价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。 　　考情分析 　　本章考题在6-8题，考分分布为8-10分，考题多，开始涉及计算题了 　 　 单选 多选 判断 计算 　 2007 题数 3 2 3 　 8 分值 3 4 3 　 10 考点 建筑面积、投资价值、期房价格 重新购建价格、法定优先受偿权 抵押价值、拆迁估价、抵押估价 　 　 2008 题数 4 2 2 　 8 分值 4 4 2 　 10 考点 期房价格、抵押价值、实际价值、估价价值 成本租金、价值类型 房地产在用价值、作价入股价值 　 　 2009 题数 　 2 1 1 4 分值 　 4 1 8 13 考点 　 法定优先受偿款的构成项目、非市场价值 投资价值与市场价值的区别 再抵押价值 　 2010 题数 3 2 1 6 　 分值 3 4 1 8 　 考点 再次抵押贷款价值、楼面地价、名义价格与实际价格 名义价格与实际价格、投资价值 楼面地价 　 　 2011 题数 2 2 1 1 6 分值 2 4 1 8 15 考点 保险价值、期房价格 投资价值与市场价值的比较 带租约的房地产价格 楼面地价 租赁权价值 　 　　特别提示：熟练使用函数功能计算器 第一节　房地产价格的含义和形成条件 　　1.房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。房地产价格通常用货币来表示，但可以用实物等非货币形式来偿付。 　　2.房地产价格的形成条件（三条件）：有用性，稀缺性，有效需求（意愿＋购买能力） 第二节　房地产价格与一般物品价格的异同（5个） 　　与一般商品不同在于： 　　(1)房地产价格与区位关系密切　　　 　　(2)实质上是房地产权益的价格 　　(3)房地产价格同时有买卖价格（有交换代价的价格，也称源泉价格）和租赁价格（使用代价的租金，也称为服务价格） 　　(4)容易受交易者的个别情况的影响 　　(5)形成的时间较长 第三节　房地产供求与价格 　　1.房地产需求 　　房地产需求，是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。 　　需求的条件：购买愿意＋购买支付能力 　　房地产市场需求：在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有消费者需求的总和。 　　形成房地产有效需求必须具备的条件有（　）。 　　A.消费者有购买房地产的意愿 　　B.消费者能够承受并支付得起房地产价格 　　C.城市经济高速发展 　　D.人口急剧增长 　　E.房地产供给大于房地产需求 　　[答疑编号505561030101] 　　『正确答案』AB 　　『答案解析』参见教材P85。 　　2.决定房地产需求的因素（5因素） 　　(1)该房地产的价格水平（一般是负相关，但是有例外——炫耀物品和吉芬物品） 　　(2)消费者的收入水平（正常商品正相关，低档商品负相关，举例：如出行交通工具选择，出租车和公汽） 　　(3)消费者的偏好（正相关） 　　(4)相关物品的价格水平 　　重要考点：区分： 　　替代品——某商品价格上升，导致另一种商品需求增加（举例：保障性住房与商品住房） 　　互补品——某商品价格上升，导致另一种商品需求减少（举例：商品住宅与装修） 　　(5)消费者对未来的预期：对未来收入的预期（正相关），对房地产价格走势的预期（正相关，如买涨不买跌） 　　房地产需求曲线，表示房地产需求量与价格之间的关系的曲线。 　　【难点】需求量的变动（点在需求曲线上移动）和需求的变动（整条需求曲线的位移） 　　需求量的变动，仅只价格变动，其他因素不变，需求量沿需求曲线移动，价格提高，点向左移，价格降低，点向右移 　　需求的变动，指价格以外的其他因素变动，导致整条需求曲线向左或向右平移（引起需求增加，线向右移，引起需求减少，线向左移） 　　 　　2.房地产供给（熟悉） 　　房地产供给是指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。 　　两个条件：供给愿意＋供给能力 　　房地产市场供给是指在一定时间内、一定价格水平和一定市场上所有房地产开发企业和拥有者供给的总和 　　潜在供给量＝存量－灭失量－转换为其他种类房地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量＋新竣工量 　　决定房地产供给量的因素：