105_CRR地C商业地产新趋势.docVIP

PAGE 18 PAGE 18/ NUMPAGES 18 CRRC：2010年商业地产新趋势 研究单位：中国不动产研究中心 引言 2007年4月，美国次级抵押贷款危机浮出水面。2007年8月此次次贷危机席卷了美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，与此同时这场危机蔓延到了整个实体经济。由于受这次空前的世界性的金融危机影响，中国金融市场和实体经济都受到了严重的冲击。 为了应对这场全球性金融危机，发展国民经济，中国采取了一系列相应的救市措施，其效果在2009年上半年开始显现，中国2009年前三个季度国内生产总值为423424亿元，同比增长7.7%。1-10月份全社会城镇固定资产投资150709.76 亿元，同比增长33.1%。1-10月份社会消费品零售总额101393.7亿元，同比增长15.3%，但较去年同期22.02%的增长率仍然有不小差距。前三季度进出口总额9461亿美元，同比下降23.5%。其中，出口1159.4亿美元，下降15.2%；进口1030.1亿美元，下降3.5%。1-10月份新增贷款总额达8.8119万亿，比2008年全年新增贷款量多出 4.3619万亿元，增幅达到98.02%，超过了预定的“全年5万亿”的最低目标。 前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比1-8月提高1.9个百分点；房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点；房屋竣工面积3.34亿平方米，同比增长24.7%，增幅比1-8月下降0.4个百分点。其中，住宅竣工面积2.77亿平方米，增长26.7%，比1-8月下降0.1个百分点。前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积21451万平方米，同比下降22.1%；完成土地开发面积16706万平方米，同比下降6.6%。 以上的宏观数据表明中国已经走出了2008年底到2009年初经济低谷期，全国的经济开始全面企稳回升。虽然全国经济已经开始全面企稳回升，但2009年商业地产的表现却不尽理想，突出便现在商业地产发展停滞，开发、招商、经营面临巨大的困境，供大于求的现象没有任何改善，酒店入住率下降，写字楼租金持续下跌，空置率居高不下。 从2009年商业地产的表现来看，商业地产面临着巨大的困境，那么2010年商业地产的发展将会面临怎样的状态呢？是继续在困境中徘徊还是会冲出泥潭？ 本报告将试图回答以上问题，本报告共分为五个部分： 引言部分，概括了中国总体的经济环境和本报告写作的基本内容； 回顾了2008年以前商业地产的发展概况； 简要的介绍了2009年商业地产发展面临的困境； 根据2009年国家的总体经济形势和出台的相关政策对2010年商业地产的发展趋势作出预测； 第五部分是本报告的结论部分。 商业地产之昨日篇 1997年-2008年商业地产发展总体概况从1996年开始，为了改造旧城，彻底整顿遍地小商贩，露天市场管理混乱的现象，北京市政府大力整顿商业物业，数量众多的住宅底商，临时建筑被勒令关闭、拆除，由此造成商业供应量锐减，由于消费市场的强劲增长，市场开始产生巨大的商业需求，商业地产的开发速度大大加快。 首先我们从办公楼投资完成额来看，如图1 所示，从1997年到2002年间，由于对写字楼的商业需求量相对较小，办公楼的投资额一直保持在较低水平。但从2002年开始办公楼的投资额开始出现上升趋势，2001年到2008年办公楼投资完成额分别为307.947亿元、381.0018亿元、508.3372亿元、652.1963亿元、763.0681亿元、928.0564亿元、1035.0409亿元、 1167.1709亿元，投资额完成额增长率分别为3.38%、23.72%、33.42%、28.29%、16.99%、21.62%、11.52%、12.76%，从投资完成额和投资完成额的增长率可以看出，从2002年开始办公楼的投资额开始加大，在2003年达到投资额顶峰，2005年投资额增长率有一个相对较小的回落，但2006年又开始回升，2007、2008年一直保持在一个相对平稳的水平。 然后我们从商业营业用房投资完成额来看，如图1所示，从1997年到2002年间商业营业用房的投资完成额也保持在一个相对较低和相对平稳的水平上。但从2002年开始，由于北京申奥成功，商业营业用房的投资放量开始出现上升趋势。从2001年到2008年投资完成额分别为755.3018亿元、933.6107亿元、1302.3473亿元、1723.7192亿元、2039.5282亿元、2353.881亿元、2785.6494亿元、3354.4785亿元，投资完成额增长率分别为30.22%、23.6%、39.49%、32.35%、18.32%、15.41%、18.34%、20.41%