第7章 房地产评估..ppt

A.0.5??估价的假设和限制条件????（标题：）估价的假设和限制条件????（说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件）A.0.6??估价结果报告：????（标题：）房地产估价结果报告????（一）委托方（说明本估价项目的委托单位的全称法定代表人和住所个人委托的为个人的姓名和住所）????（二）估价方（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级） ?（三）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至，周围环境，景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质，水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护，保养，使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况） ?（四）估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）????（五）估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）????（六）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）????（七）估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）????（八）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）????（九）估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）????（十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间，价并注明所折合的人民币价格）????（十一）估价人员（列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名盖章）????（十二）估价作业日期说明本次估价的起止年月日????（十三）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年） A.0.7??估价技术报告：????（标题：）房地产估价技术报告????（一）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）????（二）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素）????（三）市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去现在和可预见的未来）????（四）最高最佳使用分析（详细分析说明估价对象最高最佳使用）????（五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）????（六）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）????（七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由） A.0.8??附件：????（标题：）附件????估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。A.0.9??制作要求：????估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。纸张大小应采用A4?纸规格。 （一）新开发土地基本公式 包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。 新开发土地价格＝土地取得费用＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润 （二）新建房地产的基本公式 新建房地价格＝土地取得费用＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润 如果是新建建筑物价格的评估，则上述公式中不含土地取得费用、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，即： 建筑物价格＝建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润 （三）旧房地产的基本公式 旧房地价格＝土地的重新构建价格＋建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧 注意：在上式中，建筑物重新购建价格，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。 旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧 a1 a2 a3 an-1 … an 道路 临街深度 0 地 价 nmA = m a1+ m a2 + m a3+…+m an-1+m an A = ( a1+ a2 + a3+…+ an-1+ an)/n a1＞ a2 ＞ a3＞…＞ an-1＞ an n m a1单独深度指数＝ a1/标准深度单位面积 图例阐释 关系曲线 （2）深度百分率的表现形式 ①单独深度百分率（递减） ＝ a1/标准深度单位面积 a1＞ a2 ＞ a3＞…＞ an-1＞