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《凯德智汇》日本商业地产项目考察报告 2010.7.23~2010.7.28 ，我们集团一行12 个人在潘功成副总裁的带队下， 对日本的商业地产项目进行了为期6 天的考察，集中考察了大阪、京都 和东京的知名商业项目，主要包括：大阪的难波公园、心斋桥、梅田商 业区；京都的JR 京都综合体；东京的维纳斯城堡、狄克斯购物城、三 菱一号、表参道商业区、汐留商务区、lalaport 购物城、六本木新城、 MIDTOWN 综合体等。我们不仅对各商业项目的外观、环境和室内空间 进行了实地考察，也请到了几个项目的设计方和管理运营方对项目的规 划理念、设计构思和经营管理进行了全方位的解析，使我们对商业地产 有了更深一步的认识。下面主要详述几个有代表性的商业项目。 一、维纳斯城堡（Venus Fort） 位于东京台场的维纳斯城堡（Venus Fort）经重新装修改建后，于 2009 年 12 月重新开业。新亮相的维纳斯城堡将成为在东京都中心的 23 区中首个奥特莱斯购物区。重装开业后的维纳斯城堡的定位是：+奥 特莱斯（PLUS OUTLET ）。也就是说，它不仅仅是奥特莱斯，同时还 经营最新的时尚服饰、化妆品、儿童用品等，将成为各个年龄层、各种 人群都能在这里享受购物乐趣的多样化超大型综合性购物中心。 入口广场 最具吸引力的奥特莱斯购物区，汇集了以服饰及生活用品为中心的 日本国内外49 家名牌折扣店，商家阵容十分齐全。 从东京都中心前往维纳斯城堡仅需30 分钟，而且乘坐电车前去也十 分便利。再加上店铺的多样化、多层次化，最适合全家人一起去逛。这 些优点集于一身，使维纳斯城堡作为大型购物中心极具魅力。 一楼的“VenusFAMILY”主要经营儿童及体育用品。2 楼的 “VenusGRAND”经营最新时尚服饰、化妆品以及珠宝首饰等。 3 楼是“都市型奥特莱斯”。3 个楼层性质各异、个性鲜明。 店内装饰模仿17 至18 世纪中叶的欧洲城镇风格，非常优雅。 欧式内街 内街广场 商业风貌 二、LALAPORT 购物中心 LALAPORT 是美式的大型购物中心，占地面积约16.5 万平方米， 建筑面积共有27.4 万平方米。建筑设计中充分体现了旧时船坞的历史 风范，有四幢建筑在外形上采用了船的形状。在室外空间和广场地面 的设计中，充分引进海洋元素，用蓝色的水域呼应海洋的感觉，把广场 地面做成仿真的海浪形状。 总平面图 主入口一 主入口二 Lalaport 是一个广域型购物中心，除有500 多家店舖外，还有文化 设施、体育设施和方便设施。其中有旅馆、Lalaport 剧场、网球俱乐部、 小型高尔夫球场、巨大迷宫、露天剧院等辅助设施，还有一个可容纳 8200 辆汽车的停车场。它是一个将购物、美食、教育、娱乐融为一体 的大型购物中心。它的早期名称是“LaLaport船桥购物中心”，在日本开 创了同类设施的先河，因此备受各界的瞩目。 1988 年，设有多厅影院 和舒适设施的“LaLaport2”开张。整个设施的名称也改为现在的 “LaLaportTOKYO-BAY”。其后又增添了将美食文化和文娱活动融为一 体的“HARBORGRILL”并重新装修了“LaLaport2”等，设施一直保持着 高度的活力。2000 年又增加了为了提供高度灵敏、都市时尚生活模式 的“LaLaport3”，第二年又诞生了以过去的船桥崇光为中心的 “LaLaportWEST”，通过增添大型专门店，补充了大型购物中心所应具 有的功能。2005 年在“LaLaport East”内，开设“东京面包一条街”。这是 日本第一个以面包为主题的食品主题公园。目前， “LaLaportTOKYO-BAY”的店铺达540 家，可停车8,200 辆。 “LaLaportTOKYO-BAY”将引领时代先端，以应对每天不断变化的需求。 它将以成为日本最大的购物中心为目标不断进取，以便无论在任何时候 都能为顾客提供新鲜的感动体验。 室外环境 Lalaport 的购物环境是一流的，它在整体上营造了宽敞的休闲而又 雅致的氛围。无论是坐在商场边整洁优雅的环境中休息，还是坐在 lalaport 的海边广场，吹吹海风，喝杯饮料，都非常惬意，购物的疲劳 感舒缓了，购买欲望却增强了。 Lalaport 的商品陈列艺术是一