同策2010年上海青浦徐泾地块的产品定位报告.pptVIP

09年至今，上海市独栋别墅市场整体表现需求强劲 青浦区西上海一枝独秀，价格适中，供求表现活跃 青浦区独栋别墅市场经过09年下半年的成交高点后近期成交走势平缓 但价格仍稳中有升 四、定制——需求出发，符合本案条件的产品方案 2F 户型建议.类独栋 北侧两个卧室都连接赠送的露台 主卧套间包含书房、卫生间；保证生活空间功能的完整性 主卧坡顶式设计大幅度提升尺度感 （最高：4.5米、最低：3.3米） 主卧套间：包含书房、卫生间、衣帽间 四、定制——需求出发，符合本案条件的产品方案 附加值空间特色营造 四、定制——需求出发，符合本案条件的产品方案 附加值空间特色营造 花园（从内向外看景观优美） 花园（从外向内看感觉温馨） 可晒到阳光的下沉式庭院 露台可用作小憩 3、提升产品竞争力建议 四、定制——需求出发，符合本案条件的产品方案 四、定制——需求出发，符合本案条件的产品方案 作为一个别墅项目，除去户型、品质等硬性条件，会所配置与物业管理服务等软性指标也在潜移默化中影响着项目的调性；从会所的外立面到其内部所设项目、从常规的物业管理到人性化服务无一不是项目可圈可点之处 四、定制——需求出发，符合本案条件的产品方案 会所功能建议 会所兼具社区主入口的功能，外立面应当在风格上与社区主基调一致、形态因具有标志性 四、定制——需求出发，符合本案条件的产品方案 会所功能建议 本项目定位客群是以家庭式结构为主， 因此建议会所功能将老、中、青三代人的日常生活需求重点考虑 中餐 茶室、棋牌室 希望有适合老年人的运动项目，如游泳、乒乓等 中老年 西餐 咖啡厅、桌游馆 品牌健身会所 中青年 餐饮 休闲与娱乐 健身 年龄段偏好 四、定制——需求出发，符合本案条件的产品方案 茶室 西餐厅 运动会所 书吧 会所功能建议 四、定制——需求出发，符合本案条件的产品方案 物业服务建议 本项目作为独栋别墅社区，其物业服务除了常规的安全、保洁、维修等内容，还应当在此基础上做出更为细致和贴心的衍生， 以体现“白金物管”的价值 四、定制——需求出发，符合本案条件的产品方案 常规类服务 安全类： 除去严格化的巡逻、出入登记等安全措施，最好加强消防类措施的保障、将措施和人员能力配备落到实处；项目距离市区有一定距离，消防车到达需要时间 保洁类： 对物业单体外部的清洁工作推行“隐形清洁”，尽可能放在非业主出入的高峰时间进行；则当客户进入小区时，整体环境能保持整洁 维修类： 家电、房屋结构的维修要尽量包含更多的内容并根据业主的反馈实时跟进，同时将维修类服务扩展到搬运建材、清运垃圾等内容上 物业服务建议 四、定制——需求出发，符合本案条件的产品方案 物业服务建议 热线类服务 所谓的热线类服务就是像宾馆热线一类的服务，包括预定机票、代发信件、代缴话费等服务；本项目定位的客层都是事业上较为成功、平日业务繁忙的人群，近在身边的热线服务可增添工作的便利感又不会与打扰日常生活 四、定制——需求出发，符合本案条件的产品方案 物业服务建议 家政类服务 清洁类： 洗衣刷碗等服务每个物业公司都能保障，但诸如地板打蜡、清洗地毯、家具保养等工作可以作为亮点在本项目体现出来 看护类： 本项目定位的客层的家庭结构使得看护工作有必要在物业管理中实施，对象是老人和小孩 园林类： 对于高端物业的业主而言，私家花园的修剪常常聘请专业人员；如果本项目能提供这类服务，无疑给项目提高了调性 THE END 3、产品出路初探：目标客户、价格、产品 二、出路——区域市场下的项目出路探索 二、出路——区域市场下的项目出路探索 产品出路初探——目标客户 目标客户需求点 第一居所自住需求 固定资产投资需求 国际社区自住需求 目标客户来源 独栋别墅客户来源较为广泛，徐泾区域为上海近郊城市别墅区域，直接辐射的主力客户来自西上海—徐汇、卢湾、黄埔、长宁等区域； 外地投资客仍是购买高端别墅房源的主力之一； 少量高端外籍客户 二、出路——区域市场下的项目出路探索 产品出路初探——基准价格 徐泾板块一手房价格比对 通过本案与新房项目的外部条件比对得出本案价格，但该方式受供应量与成交量的影响较大，采用算术平均法求取各比较价格的均值为47361元/平方米 10.5% 0.7 7.5% 0.5 15% 1 15% 开发