伟业顾问2011年北京昊泰地产门头沟黑山项目沟四通文件.ppt

第 * 页 项目基本假设方案 第 * 页 本案初步定位方向 基本假设方案一：品质改善型 基本假设方案二：刚需+半步升级型 基于对门头沟区域、市场的研究，以及针对本项目核心问题的梳理，特此提出本案的初步定位方向： 第 * 页 项目基本假设方案 基本假设方案一： 精品社区——品质改善型 发展机遇： 1、政府主导城市拆迁工作继续深入，进一步刺激了获得拆迁补偿款居民的改善需求； 2、在售项目均为刚需产品为主，改善型产品属市场稀缺； 3、门头沟住宅供应量有限，导致价格始终较为坚挺，改善型产品具有价格冲高的可能性； 4、根据工期要求，预计2013年销售，预计届时房地产市场逐渐回暖，改善型需求数量逐步放大； 5、项目自身托幼及主力商业进驻，将有效提升项目自身品质及溢价水平。 开发商概况 第 * 页 开发商需求分析 北京昊泰房地产开发有限公司成立于2000年5月24日，原为北京京煤集团有限责任公司的控股公司。2010年底，根据京煤集团发展需要，将昊泰地产公司并入北京金泰房地产开发有限公司； 北京金泰地产开发集团作为昊泰地产控股股东，是京煤集团投资控股的一家专业房地产开发企业，享有一级开发资质，以“城市运营商”为企业定位，以“复合地产+区域运营”为发展战略，在创造人居新品质的道路上不断前行； 公司开发的第一个项目惠民家园小区总建筑面积487609平方米，该项目位于北京市门头沟区中心，是门头沟区重点危改项目。 北京京煤集团有限责任公司 北京金泰地产开发集团 北京昊泰房地产开发有限公司 惠民家园 开发项目 地缘型集团公司，具备较好的口碑效应，绿岛水岸的开发，使得公司操盘更加品质化、精致化。 第 * 页 对本项目期望 开发商需求分析 项目商品房一半将用于集团内购，约400—500套； 开发商要求项目快速回款，以保证现金流充足； 项目面向主要市场考虑，产品设计对未来预留空间。 结合目前市场环境及资金压力，项目本着安全开发策略，稳健但不保守，保证市场主流需求的同时为后续发展趋势预留合理调整空间。 项目本体研究 第 * 页 小体量综合开发 规模因素 周边大兴拆迁、保障住房，配套相对较差 环境因素 路道宽敞、通达性较高 位置交通 容积率水平为 3，限高60米 经济指标 偏离传统核心区 区位条件 小结 公租房，内购，现金流 甲方需求 区位、规模不具备优势 回迁包围影响品质 产品规划受限 小盘精雕 商业托幼营造 合理布局 有效区隔规避 突破包围 市场差异取胜 第 * 页 区域价值发展判断 市场发展现状梳理 区域价值发展判断 第 * 页 门头沟之于北京 两轴：沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴； 两带：包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部生态带”；多中心：在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力。 城市生态涵养发展区：包括延庆、密云、怀柔、平谷、门头沟； 门头沟是唯一 一个距离北京最近的生态涵养区，与北京的对接最紧密。 门头沟 门头沟隶属北京城区规划的“两轴、两带、多中心” 的西部生态带上，是距离 北京最近的生态涵养发展区，但发展并不突出。 第 * 页 区域价值发展判断 门头沟经济发展现状 经济状况与同处生态涵养区的几个地区相比相对落后，但近年经济增长速度较快，提升空间很大。 2011年，城镇居民人均可支配收入达到29172元，比上年增长15.2%。全区实现地区生产总值（GDP）102.7亿元，比上年增长18.8%。 2011年第一、第二和第三产业稳定增长，占GDP的比重分别为1.8%、51.9%和46.3%。 门头沟无核心产业拉动，主要依靠地缘京煤等老企业，目前正处于转折点，未 来以第三产业为带动。 第 * 页 800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$ 0-800US$ 减缓发展期 快速发展期 平稳发展期 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主 数量与质量并重 平稳发展 以质量为主 数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 人均GDP与房地产发展的关系 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。 2010年门头沟人均GDP4100美元左右，“十二五”规划到2015年人均地区生产总值达到7000美元以上，房地产市场从快速发展期逐渐向平稳发展期过度。 高速发展的城