同致行2007开封明伦街项目市场调研及营销执中行报告.ppt

开封明伦街项目市场调研及营销执行报告 社区会所 市场研究表明，各类球场、健身房、游泳池是社区配套中 使用率最高的设施。这类设施 充分满足了社区居民的健身、 休闲需求。 儿童乐趣天地 设置幼儿园、参与性强的户外儿童游乐场所。让孩子更多的接触自然，在鸟语花香中健康成长。 户外运动设施 11万平米教育景观社区 形象展示 √ 项目定位研究 理念释义：由于项目位与历史悠久的明伦街，择选明伦两字可以提升项目的人文气质，与河大高度融合；明伦盛世又同谐音名门盛世，暗含皇城大气之势，同时也具有书香雅士的风范，更能代表一座皇城的形象。 √ 项目定位研究 案名定位： 案名四：明伦盛世 明伦盛世 皇城之上，盛名天下 大学城＆人文城 明伦盛世，精神领袖的选择 根据我司对市场的长期观察和总结，影响置业者 决定购买高端物业的最重要因素为： Q品质、T交通、P价格 C（竞争力）= ∑qn·∑tn/p C = 60×60/1544（2006年住宅均价）= 2.33 取值说明：∑qn、∑tn值取合格，60分； p值取最近开封住宅产品均价，未来可适当修正 价格定位 √ 项目定位研究 购买决定因素 区域交通 产品品质 销售价格 工作、生活习惯 面子、形象、价值观 购买平衡杠杆 ？ ？ 互动影响 √ 项目定位研究 100 74 总计 2 1—3 市场形象 3 1—3 物业服务 2 0—2 售后保障 10 2 0—2 产品品质 Q6、品牌 3 1—3 使用成本 5 1—7 舒适度 5 1—7 便利性 20 3 1—3 安全性 Q5、使用 1 1—2 娱乐休闲 1 1—2 医疗 3 1—3 教育 10 2 1—3 生活基本配套 Q4、配套 4 1—5 环境协调 3 1—5 人性尺度 3 1—5 建筑密度 20 3 1—5 风格创新 Q3、建筑 5 1—5 人文因素 2 1—5 小区氛围 3 1—5 城市景观 25 9 0—10 自然景观 Q2、环境 1 0—2 热点地段 4 1—5 社会认可度 2 1—3 繁华程度 15 3 1—5 区域所处城市级别 Q1、位置 满分 打 分 内 容 分 项 100 66 总计 5 1—6 地下停车 10 3 1—4 地面停车 t4、停车 4 1—5 小区接驳交通 7 1—10 公交线路 30 1 1—15 轨道交通 t3、交通 组织 8 5—10 到市区最近繁华商圈时间 8 5—10 到最近公交枢纽时间 30 9 5—10 到主要干道时间 t2、时间 2 1—5 距火车站、机场距离 4 1—5 距片区中心距离 3 1—5 距其他各区距离 30 12 1—15 距城市中心区距离 t1、距离 满分 打 分 内 容 分 项 √ 项目定位研究 C = 2.33，∑qn = 74，∑tn = 66 p =∑qn·∑tn /C =2096 元/平方米 说明：在本项目的品质和交通质素的综合评定条件下， 结合3.17的市场合理竞争力，本项目的总体均价水平可达到2096元/㎡。 同时，通过良好的营销策划，提升客户的感知价值； 找到愿意支付更高价格的客户（市场细分）将会带来销售价格一定的上涨空间， 在价格具有竞争优势的前提下，可实现： 2300元/㎡的合理售价 √ 项目定位研究 1）低开高走 为迅速占有市场份额，形成市场热点，建议本物业低价入市， 逐步提高价格，树立升值物业形象。要切实做到低开高走， 两个难点在于：一是调价频率；二是调价幅度，必须做到调幅要“小”、 调频要“频” 2）各阶段定价措施 内部认购时，价格较低，才能吸引客户，真正做到高尚的物业、平实 的价格。开盘销售后，价格小幅“频”调，逐渐升高，因为物业的整体 形象展现会对客户有较强的吸引力。现楼销售时，为了加快销售速度， 尽量保持价格，避免价格调整的幅度过大 √ 项目定位研究 价格控制实施 【对买家的判断】 √ 项目定位研究 项目客户定位： 【定位思考】 市场中有一群人在寻找一种房子。 富泰项目在市场中寻找一群人。 项目客户定位 √ 项目定位研究 游离客户群 重点客户群 核心客户群 成长型客户群 重点客户群 周边学校教师 主要来自于河南大学的年轻教师 主要来自周边私营业主 主要来自于开封的各行政单位公职人员及边缘人员 老城区所引起的拆迁居民的购房潮 城市其它区域或周边城市人群，希望子女受到优良教育的或因工作因素而再次购房。 核心客户群 游离客户群 成长型客户 客户定位 周边居家型客户(25-35岁） 认同片区价值 关注配套，尤其是教育资源 积蓄多，收入稳定 面积需求一般 片区周边居民 老城区服务行业人员 脱离原家庭年轻一族 周边投资客 (30-40岁） 多数已有购房经验，