土地增值税清对算蚀葱碌务.ppt

土地增值税清算实务解析;*;相关新闻;主要内容;一、土地增值税及清算的概念;政策出台背景;立法原则;土地增值税是累进所得税制度;;;特点;;;纳税人;征税对象;征税范围;一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收 对转让集体土地使用权的不征税 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围;二是只对转让的房地产征收土地增值税 不转让的不征税 如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让 不属于土地增值税的征收范围;思考;;《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收 问题的批复》国税函〔2007〕645号规定： 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收 ;思考;思考;;思考;《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税 问题的批复》（国税函[2000]687号）　 你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》 （桂地税报〔2000〕32 号）收悉。 鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限 公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司 100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物， 经研究，对此应按土地增值税的规定征税 ;《关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复》（国税函〔2010〕347号）根据《土地增值税暂行条例》规定，对转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建筑物行为，应当征收土地增值税;（三）特定事项征税范围的判定;;;应纳税额;四级超率累进税率表;税收优惠; 土地增值税清算 是指纳税人在符合土地增值税清算条件后 依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定 计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额 并填写《土地增值税清算申报表》 向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续 结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为 ;; 征管方式 《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得收入 由于涉及成本确定或其他原因 无法据以计算土地增值税的可以预征土地增值税 待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算多退少补;科学合理制定预征率国税发[2010]53号;关注;思考; 关于预征土地增值税问题 *地税函[2011]201 号 （一）房地产开发项目全部竣工结算后，办理清算手续前， 转让房地产取得收入的，应按规定预征土地增值税； （二）办理清算手续前用建造的本项目房地产安置回迁户的 应按规定预征土地增值税； （三）办理清算手续过程中转让房地产取得收入，未取得清算 书面审核结果的，应继续按规定预征土地增值税 取得清算书面审核结果后，应按187 号文第八条规定计算办理清算手续过程中应缴纳的土地增值税，在规定期限内办理补退税手续 ;;对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求 纳税人进行土地增值税清算 　　 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个 项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%， 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 　　 （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 　　 （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 　　 应在办理注销登记前进行土地增值税清算 （四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况 　　 ;;;;思考;;;思考;国税发〔2009〕91号第十七条规定： 清算审核时，应审核房地产开发项目 是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算； 对于分期开发的项目是否以分期项目为单位清算； 对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率， 缴纳土地增值税 ;;(*地税发〔2008〕100号)第二十条规定： 房地产开发项目既包括普通住房又包括非普通住房的 开发企业应当分别计算增值额， 按普通住房和非普通住房的增值率分别计算土地增值税税额 对于未分别核算的，扣除项目金额应按 普通住房和非普通住房建筑面积占可售建筑面积的比例确定 ;;;关注;;（*地税二[2009]104号