万达与万科房企优与弊客观性分析报告.docVIP

万达/绿城/万科/龙湖/华侨城/保利/中海/绿地/恒大/碧桂园10家地产公司的优缺点分析【案例对比专 万科：巨无霸后再起航 万科,当今房地产行业当之无愧的老大。尽管2014年会有挑战，比如绿地提出了2400亿的销售目标。但是，当万科仍然报出了2000亿目标的时候，我们都应该感受到万科此时的从容。 万科是第一家达到1000亿的公司，今年也会如愿达到2000亿，也许3年后还会3000亿，万科已经在十多年里，一直领先。万科今天已经成功从一家专业化的房企转变成了系统化的房企，并正在成为金融房企。在别人还在考虑纵向整合的情况下，万科早已完成了这些工作。这么多年来，万科一直是中国房企学习的榜样，反过来我们来看一下万科学习的榜样：新鸿基、帕尔迪、甚至是腾讯。一个例子就可以说明问题，万科00年就提出了产品标准化的思路，05年已经基本完成；而直到今天很多大型房企才刚刚开始做标准化。 今天，我认为万科和其他企业已经不是在同一标准上的竞争了，虽然在规模上并没有太大的差异，但我指的是企业内在的那些东西。 万科每年定指标最轻松，各公司报完，总部加好再做一下减法，把总部认为不靠谱的数字减掉，第二年的销售目标就出来了。当13年末最后几个月，各家房企都在冲业绩走流量的时候，万科早已控住脚步，调整速度，放慢节奏，藏下了百亿的销售额。 当各家知名房企进入海外市场，摩拳擦掌大兴土木进行开发，并把海外销售作为集团重要增长点的时候，万科进入美国却是和当地最知名的开发商合作开发，以对方为主来运作，万科团队做好学生，把先进理念和运作模式学好并导入国内。 从原先的坚持只做住宅，到之后的城市配套服务商理念的提出，万科把住宅、商业之间的关系已经完全梳理清楚，当其他房企在为散卖非住宅产品而烦恼的时候，万科已经在北京金隅广场刚开幕之时成功完成了整体转让。 当其他房企还在思考如何继续做大的时候，万科已经在向金融地产公司转型了。我们现在看到的万科，实际上已经在实践美国的房产开发模式——金融地产。而过去若干年，万科在这些方面的尝试是最积极也是最多的。 我认为万科是中国房地产行业乃至放在世界范围都是最优秀的标杆。但最近也看到，万科积极向各类企业学习取经，连续拜访参观了很多互联网企业，比如小米、腾讯，还参观了海尔。特别是万科周刊中在报道参观学习完海尔后的文章标题竟然是《平均就是死亡》，这是对万科当前运作模式反思的一个信号。而且这也表现出万科对未来发展之路的一丝迷茫，也许万科对未来模式的选择可能是万科今天唯一的也是最大的问题。 万科有这种选择的烦恼很正常。对房地产市场规模的判断好像已经基本达成共识——行业规模已基本触顶。我之前曾经预测过，面积13亿平方米左右和金额10万亿可能是中国一手房市场的天花板。现在面积已经达到了，金额可能也会在不远的将来达到。那么，在这个情况下，还要继续扩大企业的规模难度就要比之前市场高速增长时要难的多。企业只能选择买地、开发、销售，再买地、再开发、再销售这样一个循环，而且每一次还是是增加投入，对于规模房企来讲，规模还是太重要了。万科14年会做到2000亿的，但这不是终点，接下去还不得不做3000亿，甚至更高，否则就不能满足企业增长的需要，更不能满足投资人的需要。而这个不断循环的过程中实际上充满风险，特别规模越来越大后，没法收手，还不断再投入，特别是市场达到顶峰之后，一旦再碰到市场的波动，这种循环运作模式就会企业产生巨大的影响。 由于对这种模式的迷茫，特别是对未来3000亿后哪里去的迷茫，万科希望通过跨界的交流沟通来寻找解决之道，这很有意义，也值得不断去做，特别是借鉴互联网思维，这对万科来说是完全正确的。但说实话今天很难找到能够替代的主营业务，即便是万科提出的未来社区增值服务，我认为也很难。我也算了一笔账，2013年万科社区拥有50万户家庭，未来每年还会有20万户家庭的增量。我们假设这50万户家庭，每户每年通过万科平台消费1万元，一年消费就是50亿元，按10%毛利率计算就有5亿元的收入，而这小小的几亿元收入这个收入对于万科2000亿、3000亿级的销售收入来说不过是冰山一角，杯水车薪。此外，还有人认为万科的每套房将成为最有价值的入口，万科千万不能听这个忽悠。因为，首先，这是有限入口，不是无限入口，只有占中国人口数的很小一块是万科社区居民；其次，强制性的入口在互联网经济中是不符合潮流的。在互联网思维中最重要的就是可以自我选择。所以如果万科不能垄断相当数量房子入口并能在同等条件下给予更好服务的情况下，入口其实根本不存在，说难听点今天在万科小区中搞个免费WIFI都还没有搞定呢。互联网人士一谈到真正的实体经济——房地产时还是有点不接地气。 其实我给万科的建议很简单，坚定地走房地产之路，坚定地向金融方向转型，继续赚房地产的钱，未来5-10万科会更好。万科是中国房地产的旗帜，房地产