建立房地产调控五大长效机制的调查与思考.doc

建立房地产调控五大长效机制的调查与思考 应该用什么样的措施来实现房地产的系统平衡呢？去年底，习近平总书记在 中央工作会上明确要求：“坚持房子是用来住的，不是用来炒的的定位”， “综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适 应市场规律的基础性制度和长效机制，抑制房地产泡沫”。这一重要指示，是我 们做好房地产调控和房地产管理体系改革的总遵循。我们必须围绕房地产的功能 定位，厘清主要矛盾，搭建四梁八柱，配套政策措施，才能实现房地产市场长期 平稳健康发展。我认为当前有五项基础性制度尤为重要。 长效机制之一：土地 第一，控制土地供应总量。 一个城市的土地供应总量一般可按每人100平方米来控制，这应该成为一个 法制化原则。100万城市人口就供应100平方公里。爬行钉住，后发制人。什么 意思？你这个城市有本事，把人口集聚到500万，如果以前只给了你350平方公 里，今后若干年内每年就逐步增加土地供应，补上这个缺口。不能根据长官意志, 计划未来有城市人口 500万，现在才200万，就要500平方公里，结果今后十年 里真的给了你300平方公里，你另外的300万人没来，或只来了 100万人，甚至 原来的200万人还走了一些人，这个土地的错配，谁负责？ 土地要爬行钉住，而不是说你去臆想调控，长官意志。这是因为，规划意图 能否落地变成现实的因素，不仅仅是土地问题，还涉及产业集聚能力、慕础设施 配套能力、投融资匹配能力等因素。在这些因素中，土地是殿后的因素，而不应 成为招商引资盲目扩张的领头羊。 总Z, 土地供应总量应当爬行钉住人口增加，而不是违反经济规律去逆向调 控。在这个意义上，土地指标不应各城市平均分配，而是要看谁的人口多，增长 快。原则上，应按照产业跟着功能走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走, 形成一个比较完整的土地调控逻辑链条。 第二，控制用地结构比例。 人均100平方米的城市建设用地，该怎么分配呢？不能都拿来搞基础设施、 公共设施，也不能都拿来搞商业住宅。大体上，应该有55平方米用于交通、市 政、绿地等基础设施和学校、医院、文化等公共设施，这是城市环境塑造的基本 需要。对工业用地，应控制在20平方米以内，一平方公里要做到100亿元产值。 这方面，要向上海学习，早在上世纪90年代开发浦东时，金桥工业区规划10 平方公里，当时就要求每平方公里产出至少100亿元，事实上金桥工业区到2000 年产出就达1500亿元了。 现在一些城市，工业用地投入产出比太低，每平方公里甚至只有20亿~30 亿产出，浪费太严重，一定要提高刚性约束，把过去太慷慨的工业用地倒逼下来。 如果1000万人的城市，1000平方公里建设用地，就可以搞50平方公里商业设 施用地。200平方公里的住宅用地，相当于2亿平方米，如果容积率平均1： 2, 就是4亿平方米，1000万人口的城市，人均40平方米住房应当是平衡的。因此, 要改变以往为了 GDP大手大脚招商搞工业、工业用地占比太高的问题，把城市用 地20%用于住宅开发、5%用于商业开发，这个比例作为法制性的用途规则确定下 来。 第三，控制拍卖土地价格。 大体上，楼面地价不要超过当期房价的三分之一。如果一地块周边当期房价 1万元/平方米，地价拍到3300元/平方米就要适可而止，否则就会人为推高房 价。当土地供应是比较充分的、合理的、有效的时候，如果地价高了，就把政府 的储备地多卖儿块出来平衡一下。还有一种情况，旧城改造、拆迁成本很高，但 政府不能为了不亏本而拍高地价，应该在城郊接合部的出让土地收入中，拿出一 部分来平衡，以此覆盖旧城改造成本。政府看起来是吃了点小亏，但整个投资环 境好了，工商经济发展了，实体经济和房地产之间平衡了，最终这个城市会长期 健康发展。 长效机制之二：金融 第一，坚决守住开发商自有资金拿地这条底线。 任何开发商拿地的钱必须是自有资金，这个规定早已有之。一般地，开发商 搞房地产，资本金和社会融资比例大体上应该是1 ： 3。现在，全国房地产平均 融通量多少？保守估计为1 ： 9,有的开发商可能达1 ： 50。 1 : 9是怎么来的呢？拿地的钱三七开，如果一块地10亿元，自己岀3亿元, 另外7亿元从金融机构借来，然后把这块地抵押给银行至少贷款六七亿元，造好 房子后预售又把按揭贷款拿过来。这个过程中，如果这块地三年后涨到20亿元, 开发商就可以拿到15亿元的抵押贷款。最终，整个开发流程中的融资就可以加 杠杆到1 : 9o “地王”不断出现的背后，不仅是土地短缺、拍卖机制的问题，还和无限透 支金融有关，比的是开发商的资金融通能力。所以，只要做到一切买地的钱通通 不许借债，有了这道防火墙，现在M2屮大量的资金就不能进入到房地产了。这 么一來，“地王”现彖就一定会消灭掉一大半。 第二，坚决