西安长的安杜陵路项目营销执行报告-133ppt-2007年.ppt

长安区项目提案 Thank you Homepage 商业价格定位 整体价格确定：综合系统定价法 回现要求一次性出售为主 经营方式价值 商业部分的市场价值一般 整体市场价值 周边院校和发展前景较好 商业前景价值 不具有良好的商业氛围 商业氛围价值 按照10年的价值全回报，考虑到商业特价值增值，考虑3的增值。 价格=15*360=5400（元/平米） 最集中出现20~35元/平米.月 周边租金价值 计算说明 详细说明 价格因素 住宅价格实现分布图 2 　 　 40 50 80 80 100 80 100 50 　 　 增幅 4180 4180 4180 4140 4090 4010 3930 3830 3750 3650 3600 3600 价格（元/平米） 09年一月 十二月 十一月 十月 九月 八月 七月 六月 五月 四月 三月 08年二月 时间 价格实现风险预测 3 测算过程略： 价格数据期望：3928.33 价格方差：50180.56 价格标准差：224.01 价格均方差：12.77 上离异：22301.62 下离异：27878.94 通过对以上数据的分析，给出整体判断：高价位实现内部有一定的风险存在，价格实现过程需要产品和营销的支持。 价格风险控制体系建立 4 产品价值体系监测渠道 营销价值体系监测渠道 月产品形成进度检查 季度产品价值风险评估 季度产品价值风险改进体系 营销体系周监测 月营销风险报告 月营销风险评估和改进 市场价值体系监测渠道 财务价值体系监测渠道 季度政策风险评估报告 月市场风险评估报告 月市场风险价值改进报告 月财务动态平衡测算 周财务静态结算 月财务动态调整监控体系 周密风险监控体系防患于未然 项目现金流量分析 5 现 金 回 款：开盘12个月内，销售整体的95%，实现销售回款213,801,915元。 未销售物业价值：11，913，880元，其中住宅10，725，880元，商业1，188，000元 2138019158033766337132122 整体销售收入 95% 7% 33% 37% 18% 整体销售率59400000 0 商业销售收入 5400 5400 5400 5400 商业整体价格 4180 1100 3080 0 0 商业销售面积 95% 25% 70% 0% 0% 商业销售目标 1912299156370566337132122 住宅销售收入 　 4180 4137 3880 3617 住宅实现均价 48763.5 2566.5 15399 20532 10266 住宅销售面积 95% 5% 30% 40% 20% 住宅销售目标 　 08.12—09.1 08.10—08.11 08.5—08.9 08.2—08. 4 时间节点 合计 尾盘清理阶段 持续销售阶段 开盘热销阶段 内部认筹阶段 营销阶段 目 录 第一章 市场分析与宏观走势判断 第八章 销售任务分解 第七章 项目推广专题 第六章 项目营销专题 第五章 项目价格定位及风险控制 第三章 项目客户定位和客户分析 第四章 项目系统定位 第二章 项目自身系统分析和发展定位 营销目标 1 营销战略 2 营销战术 3 营销排期安排 4 项目配套建议 4 建筑风格建议：揉和哥特式建筑精神的后现代主义建筑 通过对传统哥特式建筑审美的吸收，柔和后现代主义建筑对建筑空间维合与贯通的自在思维，来构筑美学与功能主义的建筑体——伊东丰雄、西泽立卫、赖特 顶 柱 尖 四 窗 拱 弧 门 窗 尖 角 格 外立面建议：褐灰色和浅蓝色的配合凸现质感之众渗透出来浪漫 通过褐灰色的运用给项目整体凝重的感觉，同时蓝色作为边角和窗的颜色，给项目无尽深邃的深沉感觉，符合后现代主与的精神体系 阳台和窗户建议：圆顶窗和弧形欧式阳台 拱顶窗尽显奥地利精致生活空间 花园式的弧形阳台让生活畅游在自然之中 窗 附 窗 附 弧 栏 内 小区大门建议：后现代主义的简洁几何体塑造项目品质 园林建议：欧式奥地特色风格的园林 园林打造思路： 1、传统的多种植物配比，形成四季常绿，四季花开得形象特征。 2、以单一植物为主，特色带动下的园林构筑。 推荐主体花： 奥地利国花——火绒草(雪绒花——edelweiss) 形态特征 ：多年生草本，植株高度15－40cm，植株被白色或灰白色绒毛。叶互生，全缘。苞片数个，围绕花序展开，形成星状苞叶群；头状花絮多数，排列成伞房花序。 雪绒花形象展示 推荐主体树 欧洲特色树——欧洲红花七叶树(变色木——Red Horsechestnut ) 形态特征 ：高