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房 地 产 营 销 策 划 方 案 学　　号： 1312013028　 姓 名： 王 海 秀 正荣十里江山营销策划 一．项目概况 1.项目背景、简介 正荣集团是一家以房地产开发为主业，基础设施投资建设和资产经营管理并行的大型投资企业集团，集团秉承“正直构筑繁荣”的核心价值观，奉行“正品立世，厚德长荣”的经营理念，以“一主两翼”型投资格局为导向，以全面提升企业核心竞争力为动力，立足闽赣，走向全国，推动正荣集团健康、快速、持续发展。2015年下半年，正荣集团全面启动战略升级，对原先以房地产住宅开发为主、商业物业为辅的一主两翼赋予了全新的内涵，即以“地产+健康生活运营商”为目标，重点培育商业、健康及创投业务，形成以“住宅开发”为核心业务，“商业”及“健康+创投”为主力业务的发展格局。 十里江山是正荣集团近期开发的项目之一。正荣十里江山项目位于朝阳洲CLD核心，坐落在沿江南大道与云海路交汇处。交通较为便捷，周边设施齐全。本项目占地面积36488平方米 ，建筑面积161009平方米，绿化率达35.04%，容积率为3.5。建筑的外立面设计，依靠建筑形体的变化和立面材料质感，创造出独特的视觉效果。项目沿赣江而建，为达到最佳的小区景观效果，采用了30-41层的高层(项目有板塔结合、高层、超高层(超高层高达135米))沿江布置的形式，这样在有限的用地内能获得较大的绿地空间，也增加了小区内部空间的通透性，提升居住品质，对于沿江面，丰富了江景立面轮廓，创造出优美的天际轮廓线。布局上总平面图布局中建筑主要朝面向江景，建筑尽量错开，满足良好的景观视野并有合理的楼间距，同时建筑有良好的通风，并使建筑在冬季获得较多的能量，夏季有利于散热，减少能耗。本案景观绿化的设计，重点在于采用多层次、多手法、多角度并与空间相融会贯通的手法。通过插入、分析、使用及调整方案的各种可变因素来与空间发生关系。此外，项目不仅旁边有水景，周边更是有滨江绿化带、朝阳州大桥、朝阳州公园、新动物园、桃花河水系、象湖湿地公园诸多景观，是一个生态良好的豪华居住区。 2.项目主要经济指标 项目主要指标 总用地面积 36488平方米 总建筑面积 161009平方米 建筑占地面积 5990.37平方米 商业建筑面积 2197.54平方米 住宅总建筑面积 124503.08 建筑密度 16.42% 容积率 3.5 绿化率 35.04% 栋数 5 绿化面积 12785.40 总户数 939 户型 主要三室俩厅 停车位 1022（地下：780） 物业管理费（元/m2） 2.7 楼层状况 其中1、6栋楼为32层，2、3、5栋楼为41层 注：（其中1、6栋楼为32层，86-143㎡的两房、三房、四房；2#、3#、5#楼为41F的超高层，139-162㎡的两房、三房） 项目周边配套 外部配套 学校：彭泽路学校第二幼儿园、南昌百树外国语小学、桃花小学、桃花中学、南昌市二十一中；商场：喜盈门、健鹰购物中心、洪城大市场；银行：中国银行、建设银行、农村信用合作社、工商银行等；市政公建：朝阳州公园、滨江绿化带、朝阳州大桥、南昌市新动物园。 周边医院：老洲村卫生所、南昌市第三医院朝阳院区主体工程已经封顶、江西中医药大学科技学院附属医院也开建在即(2)社区内 有小面积底层便民商业，满足业主日常生活所需；5.1米全架空首层将被规划为多功能主题泛会所，休闲健身，聊天会友，私密开阔。 小区内部规划有景观公园、喷泉及休闲公园等。 交通状况 朝阳新城基础设施及交通配套极其突出，朝阳新城有朝阳大桥，除朝阳大桥之外，沿江大道快速路已经通车，朝阳大桥、象湖隧道也已全面通车，五分钟连接对面CBD，10分钟抵达主城区，九洲高架也已竣工，全面拉伸南昌格局。另有地铁4号线规划其中，是南昌少有的“有大桥”“有隧道”“有高架”“有地铁”的“四有”新城。 公交：539、38、241路。 二．市场分析 1.近期国家政策分析 政策一：全面放开二孩政策 下半年的一个深水重磅莫过于全面开放二孩政策了，由于我国25至44岁的主力 HYPERLINK /xf/ \t /xf/_blank 购房人口占比不断萎缩，老龄化和少子化导致房地产市场持续性需求收缩，行业天花板渐行渐近。但是开放二胎，随着家庭多子化成为趋势，相对于过