大连石门新区第二阶段汇报final (NXPowerLite).pptVIP

第一部分 市场定位与区域价值提升 价值提升因素分析 价值提升因素的选取 教育主题研究—定位 立足于本居住区，为附近居住区（包括锦绣等）的居民提供高起点、高质量的基础教育。形成独特的社区教育模式。 成为甘井子区的基础教育示范区； 引进东北乃至全国著名院校； 教育主题研究—案例 成功经验： 大众化以及高素质的基础教育体系可以弥补区位和配套等方面的不足； 采取政府合作方式可以加强教育地产的信任度及影响力； 名校在教育地产中占有举足轻重的作用； 成功的教育地产模式可以为开发商带来丰厚的利润回报； 教育主题研究—规模 教育主题研究—投资与开发时序 建议采用“公办民助”的形式，尤其需要政府积极参与学校引进，增加教育地产主题的力度和可信度。 根据本项目学校的规模，以及对相关案例的研究，预计投资总规模为6100万元左右。 开发时序 学校的建设应尽量在项目的中期完成，同时与住宅的分期规划相符，满足入住业主的配套要求； 建议本项目的学校建设从第2期开始，待2期业主入住后，即可使用小学； 中学的建设待业主入住达到一定规模后，再行兴建。 商业专题研究 – 定位 商业设施在立足于社区的基础上，力求通过差异化经营，成为未来区域级商业中心的组成部分。 商业专题研究—规模 商业专题研究 – 规划要求 邻里商业 围绕各个居住组团布置邻里商业 业态主要以满足居民生活的便利店为主 建筑规模5,000平方米 底层商业 集中分布在道路干道，形式以条型布局为主，外向型和内向型规划 建筑规模7,000平方米 商业专题研究 – 规划要求 特色商业街 餐饮为特色的商业街在建筑风格上体现异域主题，外向型的商业规划 建筑规模8,000平方米 社区购物中心 异域风格的建筑单体设计 服务于社区居民的同时，辐射周边居住区 商业、娱乐、餐饮的功能比例约为7：2：1 综合超市作为主力店，百货店、专业店、文化娱乐、社区服务、健身、餐饮等 建筑规模约10,000平方米 设计要素—风格 设计要素—风格 设计要素—建筑符号 品牌和未来预期 品牌 从影响大连购房消费行为的主要因素看，开发商品牌影响力占很重要的位置 亿达品牌的再塑造与维护是本案价值提升的核心因素。 未来预期 大连城市副中心的逐步形成将大大提高市民及投资者对本区域的市场未来预期 锦绣居住区项目档次的提升，缩短了消费者的心理距离 通过峰值预留理论的应用，可以为本案带来持续发展的动力和可以预见的升值空间。 第二部分 规划分析与规划结构 规划工作流程 Planning Approach 第一阶段 Phase 1 规划区区位分析Site Location Analysis 区位优势 位于城市新的副中心内，极具发展潜力 近邻周水子机场，将成为大连对外展示的窗口 周边已开发锦绣片区和万科城市花园，可以形成资源互补 景观优势 背靠城市森林公园，景观资源丰富 交通优势 通过旅顺北路及西部通道直达城市中心，交通便利 石门新区规划结构调整分析Shimen New Area Function Adjust Analysis 原有控规 规划区近邻新区中心，设施齐全，环境良好 北侧为城市的生活主轴，直接与老城中心相连，交通便捷 南部的森林公园通过5条绿轴渗入石门新区 距规划区2-3公里的工业区可为本规划区提供工作岗位。 石门新区道路交通条件分析Shimen New Area Transportation Analysis 规划区北侧为新区的生活性主干道 规划区西侧和南侧为城市的交通性主干道 政府景观大道贯穿规划区 基地GIS地形高程分析Site Elevation GIS Analysis 小高层区 (9-10层) 多层区 (5-6层) 低层区 (5层以下) 基地绝对限制条件分析Site Absolute Constraint Analysis 2号地划拨用地 城市道路 用地西侧防护绿带 66KV变电站 航道区域75米限高 基地可变限制条件分析Site Flexible Constraint Analysis 1号地块内的规划小学 5号地块内的规划中学 基地机遇条件分析Site Opportunity Analysis 2号划拨公建用地的多方向辐射作用 旅顺北路北侧的公建带增强了基地的城市机能 城市公园提升景观品质，带来生态效应 康复中心所形成的良好环境和商业氛围 南边山体及其延续的绿化带可渗透入基地，提高环境品质 用地预计指标分析Land Use Expected Target 注：学校用地分为两部分；一部分属于控规指标的3.64公顷，另外多于部分计入本指标表内。 基地高程及方案竖向分析Site Building Elevation Analysis