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营改增政策执行口径第一辑 22.关于房地产开发企业预收款的范围问题 房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。 24.关于代收的办证等费用是否属于价外费用的问题 房地产开发企业为不动产买受人办理“两证”时代收转付并以不动产买受人名义取得票据的办证等款项不属于价外费用的范围。 26.关于房地产公司一般纳税人一次购地、分期开发的，其土地成本如何分摊的问题 房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款： （1）首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金 已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积） （2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地出让金 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 （3）按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金总额。 （4）从政府部门取得的土地出让金返还款，可不从支付的