中信-星耀地产基金信托计划.pptVIP

TRUST FIRST 2008年8月 机密 中信盛景·星耀 地产基金集合信托计划 目录 中信盛景·星耀交易结构安排 星耀五洲项目简介及收益预测 受托人及其他交易方介绍 销售安排及认购事项 其他说明事项 -2- 产品介绍 基金信托产品要素 产品名称： 基金类型： 受托人： 投资方向： 中信盛景·星耀地产基金集合信托计划 封闭式产业投资基金（定期开放） 中信信托有限责任公司 天津星耀五洲项目公司股权、债权运用、其他房地产 企业股权、债权以及结构性信托产品 基金信托期限： 超优先级受益权15个月，满6个月后经受托人提前 20个工 作日通知，可强制提前赎回； 优先级受益权3年（根据合同约定可延长）； 次级受益权5年。 -3- 基金信托产品要素 产品介绍 投资人规模： 分配方式： 合格机构投资者数量不限，自然人不超过50人 信托期间视基金收益状况按照预期收益率对超优先 级受益人进行分红，自超优先级受益人信托终止之 日起十个工作日向受益人分配本金及剩余信托利益。 基金信托规模：不少于67.9亿元人民币，其中次级受益权出资权益不 少于32.9亿元；优先级受益权23.5亿元；超优先级受益 权11.5亿元。 -4- -5- 流动性安排： 由受托人和中信集团认购的受益权份额不可转让。其他受益权经受 托人审核后可进行转让，登记费为转让标的信托资金的1%，买卖双 方各承担0.5%。 预期收益： 超优先受益权预期年化收益率为14%(含一次性认购费2%)。 基金信托产品要素 -6- 交易结构图 产品介绍 保管银行 （工商银行） 中信盛景 -星耀地产 基金集合信托计划 中信信托 （受托人） 管理、运用、处分信 托财产 保管 联合管理 信托利益分 配 超优先级投资者 认购信托单 位 投资者（超优先级） 中信集团（优先 级） 中信信托（优先级） 昆明星耀（次级） 运用 昆明星耀 联合管理人 金融产品 项目开发 设计 中信地产 联合管理人 监督管理 中信地产或具有收 购实力的第三方公 司 股权转让（或有） 星耀五洲项目及其它房地产企 业股权、债权、结构性信托产 品 昆明星耀 支付对价 转让天津星耀五洲项目公司 至信托，获得次级收益权 产品介绍 增信手段 1. 受益权分层 超级 优先级 优先级 次级 本金和基本收益率获得 次级受益权保障 为超优先级受益权的本金和基 本收益率提供保障 为信托计划提供资产 支持以及主要可分配 现金流 -7- 让 权 付 价 -8- 产品介绍 持 有 股 权 及 收 益 权 转 股 /支 对 信托计划受益人 分配信托收益 原 结 构 安 排 支 付 收 益 如无法按时偿付，则启动股权转让 安排，以股权转让价款对受益权人 进行按时足额支付。 增信手段 2. 向中信地产或第三方公司转让股权 中信盛景-星耀 房地产投资基金 信托计划 中信地产或第三方公司 持有股权 天津星耀项目公司 -9- 产品介绍 昆明房地产项目销售收入 天津星耀公司偿还特定资产收益 天津星耀公司支付股东分红 信托资金存款收益 其他房地产投资收益 股权转让价款（或有） 信托财 产专户 信托收益来源 本信托计划在持有天津星耀公司100%股权的同时，还持有昆明星耀集团公司 持有的昆明房地产项目收益权、云南长丰房地产公司49%股权的预期利润收入 和股权处置收益以及天津星耀公司项目销售收益权。 -10- 产品介绍 信 托 利 益 分 配 收益分配方式 支付各项税费、规 费 支付各项信托费用、 报酬 支付各级投资者当 期收益 支付超级优先级本 金余额至零 支付优先级本金余 额至零 支付次级信托利益 信托财产专 户 产品特点 保障充分，风险低 ·本信托计划持有天津星耀项目公司100%股权及其收益权，该公司并 以其持有的天嘉湖地块土地作为抵押（支付土地出让金62.9亿元）， 抵押登记手续已于2008年6月20日办理完毕。以超优先级募集规模 11.5亿计算，抵押率为18.28%。 ·中信集团及中信信托以自有资金合计出资23.5亿元，为超级优先级投 资者提供内部信用增级。 ·次级受益权投资者昆明星耀公司已经在天津星耀项目公司投入超过人 民币32.9亿元，该部分权益投入为超优先级及优先级投资者提供内部 信用增级。 ·在预计将面临偿付时点现金流不足的风险时，受托人会及时向中信地 产或具有收购实力