2010等沈阳房地产项目—沈北新区项目竞标提报139P.pptx

明发集团沈北新区项目竞标提报;北上，伐谋 从南京到盛京，从辉煌到巅峰;项目目标;核心问题提炼;城市宏观背景 沈阳房地产市场分析 小结; 改革开放赋予环渤海的历史机遇 中国的经济发展形成了从南到北梯次推进的格局。继以深圳珠海为先导的珠江三角洲的繁荣，以上海为龙头的长江三角洲的崛起之后，实力雄厚、蕴含着盛大潜力的环渤海地区即将形成新的经济热点。 区域经济合作的日益密切，奠定渤海湾的东北亚地位 由于本地区历来是中国经济的重心所在，加之地处东北亚地区的重要部位，邻韩国及朝鲜半岛、俄罗斯、日本、蒙古等国，是外商越来越看重的投资地区。;2003年，辽宁省提出了关于建设沈阳经济区的设想。2005年4月7日，七城市领导共同签署了《辽宁中部城市群合作协议》。 辽宁中部城市群分布着全国最为密集的铁路网。京哈、长大、沈吉等主要铁路干线在沈阳交会，紧密地连接起其他六个中部城市，分布在沿线的有超过47个大小车站。每天至少有30万人乘坐火车在七城市之间流动。 辽宁中部城市（沈、抚、本、铁、辽）城际轨道规划研究中指出：未来辐射抚、本、铁、辽（阳）城际轨道共215公里， 大连、营口港岸贸易职能逐步强化，沈阳经济圈功能将前移。;;;城市功能规划：;; ;居民人均收入支出。近年来沈阳市城市居民人均可支配收入和消费支出均呈现稳步增长势头，2009年，城市居民人均可支配收入18560元，增长9.1%；人均消费支出16447.79元，增长12.1%。;09年6月-10年6月沈阳土地市场推出及成交情况;09年沈阳房地产市场受大环境影响，销售状况良好，9月进入销售高峰期。2010年上半年销售量处于稳定增长的态势；月度销售价格均有上浮。整体房地产市场形势较好。;;沈北新区宏观背景分析 沈北新区房地产市场概况 小结;第四个国务院批准建立的“新区”，将给当地在经济发展、城市化建设、人才引进等方面带来翻天覆地变化。;国家级新区，重构沈阳城市板块新格局;区域未来将有极强的产业支撑，特别是华强迪斯尼及东北总部基地的建设，将会为沈北发展带来新的契机。;政府规划和空间结构决定 沈北新区将独立发展成为一个新的城市。;???义概况：道义区域定位为科技创新区，是以沈阳道义开发区为基础的占地面积35平方公里的文化贸易区。以道义大街为轴心，全长7.3公里。区域延经101国道、沈北大道、蒲河大道等主要公路。;道义板块，必将率先完成城市化的转变;;板块综述 大学城板块分析及典型项目 新城板块分析及典型项目 小结 ;道义板块;诸多地产大鳄已抢滩区域房地产市场，未来竞争激烈 道义两大板块形成截然不同的发展方向;地块编号;地块位置;依据城市发展规律来分析沈北新区的区域发展，思考这一问题： ;地块一 生活配套：项目位于道义区目前最大商圈边缘，距离道义最大的购物中心——福瑞佳购物中心仅500米距离，生活配套极为成熟。 交通配套：项目紧邻道义南大街，周边有236、141、157支线终点、255、326有五路公交车，交通便利，且紧邻在建中的地铁二号线。 项目环境：项目周边无特殊自然环境，但项目位于大学城，周边有辽宁大学，沈阳航空工业学院等院校，具有较强的人文环境。 自身条件：目前地块尚存在8家企业需要拆迁，拆迁规模较大。;该地块土地级别及增值潜力较大；且区域配套价位成熟，仅区域形象及社会人文稍差，该部分属于可以改善范畴，对开发影响不大。;地块三 周边配套：周边尚无基本的生活配套。 居住环境：项目周边尚无居住氛围，多数项目为待建或在建，人气较差。且项目东侧为高速路，存在一定的噪音污染。 自然资源：项目紧邻规划中的森林公园及建设中的高尔夫球场，未来项目将具有较强的环境优势。 规模：地块占地1300余亩，规模较大。 开发条件：地块较为规整，且地块为净地，可以直接进行开发。 项目自身：地块内部高压线对开发存在一定影响。;开发战略;开发战略;地块二回顾 沈阳房地产市场分析 小结;地块属性： 紧邻城市核心区（CBD），位于城市中心景观带蒲河风景区开发范围内； 区域未来定位必将是城市核心配套生活区，中高端居住及配套商业项目将成为发展重点； 区域居住氛围浓厚，住宅项目去化率较高，以满足城市人群首次置业需求为主，但目前区域绝大部分项目品质较低； 地块属性决定了地块二将以城市中高端宜居社区为开发方向，借鉴案例：凤凰城;大学城板块分析及典型项目;新城板块——中铁人杰水岸;大学城板块——太湖国际;大学城板块——江南甲第;新城板块分析及典型项目;新城板块——碧桂园太阳城;新城板块——新加坡吉宝季景沁园：细节取胜;;目标客群调研 典型目标客群访谈 客群定位;在对区域成交客户分析基础上，我司调研小组重点对道义及皇姑区客群进行点对点访谈并形成调研问卷，以获得有效的需求； 共计调研客户100组，有效问卷95组，其中深度访谈客户50组以上。重点对客