哈尔滨房地产市场分析报告.ppt

2006年哈尔滨商品房施工面积 哈尔滨２００７年房地产总结和今后发展趋势 2007年哈尔滨经济及房地产行业发展背景分析 1、社会经济条件 哈市近4年城市及经济发展一览表 从上表可以看出哈市近四年的居住人口得到了快速的增长，生产总值和人均可支配收入及存款总额也在不断提高，哈市经济及社会的不断发展正是哈尔滨房地产市场及购房需求不断发展和扩大的真实写照。 2、通过连续4年哈市房地产市场走势分析： 1）2004年以来哈市GDP平均涨浮在14%左右增长迅速，经济增长的同时人民收入得到了提高，购买力得到了加强。 2）哈市房地产销售价格在不断升高的同时，商品房的销售面积也在逐年增加，哈市消费者的购房需求在大幅度增加。 透过东北三省看哈尔滨市场 哈尔滨、长春、沈阳三座城市2006年房地产发展一览表 分析：从上表中可以看出，沈阳市的商品房平均售价明显高于哈尔滨和长春，2006年的统计结果显示，长春的商品房平均售价要比哈尔滨略低，但是在2007年前7个月的统计数据中可以看出，长春房价有了大浮动的提升，长春商品房平均售价已经高于哈尔滨商品房平均售价，哈尔滨房地产市场的发展速度明显落后于长春市。 沈阳、长春、哈尔滨作为东北三省重要的工业化城市，在我国的经济发展中占有重要地位。由于沈阳与发达地区距离较近的缘故，城市建设及经济发展一直保持较快增长，相对而言，长春市无论从城市规模、人口基数、经济实力、发展潜力、产业规模、战略地位均无法与哈尔滨市相提并论，而房价却高于哈尔滨市，说明哈尔滨房地产市场落后于长春市，其中一个重要原因是长春市场成熟较快，迅速吸引了全国100强开发企业进入长春开发（包括万科、中海、中信、万达等），哈尔滨市作为有着良好发展潜力和前景的省会城市，全国100强的进驻只是时间问题，随着这些地产巨头的进驻，将带来哈尔滨市又一轮的地产发展高潮，地价和房价还有较大的上升空间。 ? 2007年1—7月哈尔滨市房地产市场情况 特征之一：房地产开发投资保持平稳增长，土地交易旺盛 1-7月份，哈市房地产开发投资60.3亿元，比上年同期增长15.5%。其中，住宅投资完成42.2亿元，增长10.8%，占全部房地产开发投资的70%；办公楼投资5196万元，下降62.8%，占全部房地产开发投资的0.9%；商业营业用房投资8.6亿元，增长20%，占全部房地产开发投资的14.2%；其它商品房投资9亿元，增长61.4％，占全部房地产开发投资的14.9%。 1-7月份，哈市房地产开发土地购置面积105.8万平方米，比上年同期增长52.9%，土地合同成交价款9.9亿元，实际土地购置费为9亿元，比上年同期多支付3.1亿元购地款。特征之二：建设规模增长较快 1-7月份，哈市房地产开发房屋施工面积为1109.7万平方米，比上年同期增长10.5％。其中，住宅施工面积860.9万平方米，增长19.4%，高于全市8.9个百分点； 1-7月份，哈市房地产开发新开工面积为455.7万平方米，比上年同期增加170.5万平方米，占哈市全部房地产开发施工面积的41.1%。其中，商品住宅新开工面积为365.9万平方米，增加135.1万平方米； 特征之三：商品房销售市场活跃，市场供销两旺 截止到9月末，全市实现商品房销售建筑面积325.9万平方米，比上年同期增长17.5%。其中，商品住宅销售295.5万平方米，增长24.9%，买房人逐渐增多。全市实现商品房销售额94.4亿元，比上年同期增长25.5%，其中商品住宅房销售额81.2亿元，市民购房热情高涨。 特征之四：房价大幅攀升 哈市在售的房地产项目36个，大部分均价在4000元/平方米以上，多数以5000元/平方米打底，均价大部分在5500元/平方米以上，有的甚至高达万元，多位于二环以内。通过简单的计算可以看出，在中心城区的许多地段买新房，每平方米建筑面积销售均价已经突破5000元/平方米。 特征之五：哈市商业进入快速发展阶段 大连大商集团进入哈市道里区域商业中心，为哈市的商业带来了新的活力，哈市各个区域不断兴建的商业复合体就是哈市商业发展最好的见证。随着哈市经济的不断发展，哈市商业中心的规模将会不断扩大，并进入了快速发展阶段。 特征之六:商品房空置面积总量下降 房地产销售市场的活跃，使商品住宅空置不断减少，从而带动全市商品房空置面积总量下降。 统计数字显示，1月—9月商品房空置面积为346.4万平方米，比上年末减少85.3万平方米。其中，住宅空置面积为176.3万平方米，减少 83.7万平方米。这种现象是近年来少有的，这标志房地产市场的供应和需求契合恰当。大面积的开发和