招商市调基础培训2176302186.ppt

* 商业地产的基本概念 商业地产最抽象的定义——就是为商品流通/商务及休闲活动提供建筑载体 狭义概念——retail real estate；意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。 广义概念——commercial real estate 或 commercial property；除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产， 什么是“商业地产”？ 北京 什么是“商圈”？ 重庆 什么是“商圈”？ 本案 3km 金 开 大 道 渝 长 高 速 金 渝 大 道 金 山 大 道 经开区 管委会 鸳鸯 立交 金渝 立交 人和 立交 商圈，未必是个圆圈，交通是商圈地域划分的首要因素 线内所圈范围为实际商圈 工作定义：商业服务所能够覆盖的地域 商圈，有很多层次，需要区别分析 商圈的辐射三层次 （以10万平米左右的购物中心为例） 核心商圈，也称“第一商圈”，包括了商业周边消费者步行忍耐力范围内的区域， 对于万科那些位于住宅区的项目来说，第一商圈是我们需要密切关注的 各个城市、甚至各个区域的居民消费习惯都不相同，步行、骑车、开车出行购物消 费的忍耐极限是不同的，需要根据调研结果来具体划分 因项目不同，核心、次级、边缘等各层商圈范围的大小以及客户所占比例都不相同 边缘商圈有更丰富的变化，如果是目的地型商业，则边缘商圈会延续很远，以致边 界比较模糊或者出现飞地型的特征 如何认识和研究一个综合商业项目的商圈——认知维度 居住人口（数量、结构、收入、消费习惯） 办公人口（数量、结构、收入、行业、个人和商务消费习惯） 客流导入（与周边商圈的关系） 竞争关系（商圈内竞品的数量、分布、招商资源的竞争、客户竞争） 业态结构（商圈内业态关系，和其他商圈的关系） 交通（吸引客流的基础条件） 其他公共设施配套（医院、学校、政务机关、工业园区等） 项目商圈分析——商业分析的基础 举例：重庆万科河运校及地块项目 重庆市目前拥有众多的商业项目，商业较为繁华，按商业的聚集程度，重庆市目前拥有解放碑、观音桥、沙坪坝、杨家坪和南坪五个主要商圈。 目前解放碑和观音桥是重庆市的两个市级商圈。 重庆商业市场以市级商圈为主、区域型商业为辅的商业分布格局已经初具雏形。 除了以上几个主要的商业集中区外，重庆还有其他的一些特色商业区： 石桥铺地区聚集了赛博数码广场、佰腾数码广场等多家电子卖场，各类电子产品卖场的总供应量超过了15万平米，是重庆地区目前最大的电子卖场集中地； 位于南滨路的海棠晓月第一大道汇集了顺风123、大蓉和、渝信川菜、陶然居、七娃子等多家大型的餐饮品牌，是重庆市主要的餐饮美食街，吸引了重庆全市的消费者和外地游客前来就餐； 位于渝中区的洪崖洞以最具巴渝传统建筑特色的“吊脚楼”风貌为主体，引进了星巴克、赛百味、全聚德烤鸭等知名的餐饮品牌进驻；重庆最大的综合性旅游商品展销中心也将于2009年9月落户洪崖洞 通过世邦魏理仕统计，目前重庆全市范围现有优质商业供应量为1,560,016平米（优质商业主要指百货公司和购物中心） 1. 商圈概况及分布 商圈分布图 解放碑商圈 观音桥商圈 沙坪坝商圈 杨家坪商圈 南坪商圈 市级商圈 区域商圈 项目位置 现有主要商业供应497,000平米 -北城天街 -新世界百货 -新世纪百货 -茂业百货 现有主要商业供应291,180平米 -西城天街 -新世纪百货 -大洋百货 -家乐福超市 现有主要商业供应190,00平米 -嘉茂购物中心 -王府井百货 -新世纪百货 现有主要商业供应446,800平米 -百盛 -重百 -人人乐购物广场 现有主要商业供应522,500平米 -美美时代百货 -大都会 -王府井百货 -中央娱乐广场 商业地产的分类 健身服务及休闲功能商业地产（健身中心、美容院、SPA） 专业商业地产（专业批发市场、商贸城，如义乌小商品批发市场） 居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓） 餐饮功能房地产（大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店） 娱乐功能商业地产（电影城、娱乐城、KTV） 零售功能商业地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL） 按照行业类别分类 按照市场辐射范围分类 超区域型——辐射范围达10公里以上，超出本地“片区”或“区域”；总建筑面积10-15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口＞50万 超级型——这就是传说中的超级购物中心或者super Mall了。建筑面积通常在20-50万平方米，至少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几