上海地产市场走势分析报告.pptVIP

区域价值及发展规划分析结论:[1] 区域价值—西上海门户、长三角腹心、国际花园城市；[2] 交通升级—虹桥交通枢纽,轨道交通的升级利好；[3] 配套完善—城市级配套的完善指日可待；[4] 规划利好— 长三角向东上海向西、一城镇九规划、世博会利好；[5] 区域演变—单纯的江南水乡旅游度假区(居住价值未挖掘)→低密度别墅/富人住区(封闭)→多元化宜居新城(开放/融合)； 宏观市场现状分析结论:[1] 宏观形势趋暖，实质的通胀压力并未形成；[2] 09年上半年房地产行业整体回暖,发展势头迅猛；[3]下半年整体经济将持续回暖，货币宽松政策的主基调 不会改 变，10年政策走势尚不明确；[4] 09年别墅市场较活跃,整体表现出量价齐升；[5]别墅消费将进一步成长，前景看好，未来将向豪华型发展,经济型将快速去化逐渐退出主流市场； 别墅市场现状分析结论:[1] TOHO： 受到市场追捧,成交尤其活跃,市场普遍均价15000左右,主力面积区间220-260㎡,多赠送地下室及花园,但沿着沪青平高速与沪松公路,TOHO产品未来供应上出现断层,稀缺产品[2] 独立别墅：市场普遍均价多在25000以上,绝大多数赠送地下室及花园,市场未来存量较大,竞争较为激烈[3] 成交客户构成：整体大势回暖下,投资客信心重拾, 经济型别墅成交火爆,投资客比例大幅上升 东方庭院已接近尾盘，除中信泰富朱家角新城外，朱家角板块现在和未来缺少别墅项目，板块内项目面临中信泰富的直接竞争压力； 竞争关系厘定:[1] 项目未来主要面临板块内的竞争 [2]未来面临中信泰富朱家角新城直接竞争 ，后续体量大[3]项目作为板块内未来唯一个纯别墅大盘项目，应当充分尊重区域价值和地块本身的价值 中信泰富朱家角新城产品线丰富，未来体量较大，着力打造朱家角城镇中心，打造国际“Magnetic引力社区”生活理念 东方庭院的热销带动了朱家角板块的人气，目前项目已接近尾盘，二三级联动及体验式营销是其成功的关键； 时间轴 ④推广策略：前期以区域和生活理念为招牌卖社区 时间轴 2007.10 2008.6 2008.10 D16Ⅰ期 2008.9 D16Ⅱ期 D16Ⅲ期 A53Ⅳ期 1、前期以区域推广和项目品牌建立项目的影响力，效果明显，实现快速销售,但后期推广上持续性不够； 2、后期主打产品线及性价比，营销上生活理念的传播未能得到深化和落实，项目形象概念模糊，未让客户形成直观感受和共鸣 * 汉长安城遗址 长安 西郊 工业区 绕城高速 高新 曲江 经开区 浐灞生态区 老城区 阿房宫遗址 东郊 工业区 大兴 新区 上海地产市场走势分析报告 趋势 1 趋势。 趋势1.关于区域发展 趋势2.房地产市场 趋势3.客户研究 区域现状 项目所在地朱家角处于西上海门户位置，受上海市中心辐射，城市主发展方向之上,同时人文生态资源丰富—“国际花园城市” 本项目 地理位置特殊——西上海门户：朱家角镇位于上海西郊淀山湖畔，与江苏、浙江接壤，北连昆山，南接嘉兴，西通平望，是上海的西面门户、长三角经济带的腹心位置。 交通较为优越——打破城市地域性：基地南2km处318国道、沪青平高速公路便捷地联系上海，通过与之相连的苏嘉杭高速和沪宁高速。五横两纵高速公路格局形成，城际交通体系发达，完善的交通体系将区域与上海最富有的西区板块形成了紧密的联系, 人文、生态资源丰富——都市水乡,古镇文化:朱家角政府10个亿的朱家角镇改造、大淀湖整治计划、朱溪路景观轴打造，使得区域未来前景大好。 朱家角关键发展支撑——交通枢纽缔结下的城市西拓，及世博会对区域价值和人气的拉升,区域与国际接轨； 朱家角 2号线西延伸段至徐泾朱 R20青浦线将在虹桥枢纽高速铁路虹桥客运站与轨道交通2、5、10、13号线实现零换乘。 低速磁悬浮 京沪高速铁路 虹桥机场 按照原规划，2010年，将有一条水上黄金航线，从黄浦江开始经过朱家角直达淀山湖 30分钟可达市中心，享受虹桥交通枢纽带来的商业、物流、服务包括交通的便捷 片区规划 朱家角在多方利好因素的催促下,区域配套正逐步完善, 区域逐渐由江南水乡向国际宜居新城转型； 发展定位：宜居城市典范,上海“十五”规划中“一城九镇”中唯一以生态、旅游定位的中心城镇； 配套规划：规划期2000年至2004年，基础设施期2004年至2006年，目前已形成了部分高尔夫球场、宾馆等高端配套设施,未来规划有大量的市政集中配套，另有五星级恺悦酒店、郁金香酒店,沃尔玛超市，证大20万方商业配套等; 发展支撑：长三角一体化、世博会效应，虹桥枢纽带动、上海“一城九镇”规划; 愿景：都市水乡，宜居城市典范,水乡的、古镇的、 国家粮仓 尚都里 绿洲江南园 上海实业 东