20111117_洞口项目物义业发展建议.pptxVIP

洞口汽车总站项目物业发展建议;2;项目地块较小，体量上为一栋单体楼，开发策略上可以视其为方圆综合体项目的一部分;项目有较长的临街面，商业价值较大;结合市场需求和项目自身特点，本案可以建设的业态为住宅、中小型商业、经济型酒店;通过经济测算对业态组合进行论证;商业不同楼层价格比例关系;前期工程费取费标准;开发期税费取费标准;销售期税费取费标准;其它费用取费标准;经济测算证明，商业是本项目的主要利润点，项目必须搭配25%以上的商业才能获得合理的利润;对能获得合理利润的两套方案进行经济测算;14;方案一的盈亏平衡点为4167万元，需要出售全部住宅+1000平米一层商铺才能收回成本;方案二：住宅商业在100%出售前提下，利润较方案一高，盈利水平高,但商业销售压力大;方案二的盈亏平衡点为4050万元，需要出售全部住宅+1200平米一层商铺才能收回成本;综合比较，方案一住宅销售面积多，持有物业较少，资金回笼周期较短，开发风险相对较低，建议采用方案一;各业态的规模确定;商业业态定位;21;22;23;24;25;26;27;28;以简约的、现代的手法，表现古典建筑之美，通过新旧的有机结合，展现项目的档次感、品质感、现代感；;来源：这种新复古风格主要来源于古希腊的建筑传统，多有纪念性建筑比例，呈对称布置，喜欢简明的几何图案和平滑的表面； 特点：”形散神聚“是新古典的主要特点，在注重装饰效果的同时，用现代的手法和材质还原古典气质，其具备了现代和古典的双重审美效果，讲求风格，在造型设计上不是仿古，也不是复古，而是最求神似，用简化的手法、现代的材料和加工技术去最求与传统式样的大致轮廓；;采用典雅的色调、以简洁的线条设计、建筑符号，展现项目新古典建筑的美感、档次；;立面参考示意;方向二、现代时尚、简约建筑风格;风格特点：建筑结构和颜色搭配都体现了鲜明的，而且结构和颜色都强调细节的变化和对比，营造活泼、时尚、创新的风格，因此，在长沙中高端的高层产品里，确实独树一帜，鲜明夺目。;风格特点：现代风格鲜明，结构与线条比较硬朗，颜色采用不易受污染的冷色调为主，带有现代解构主义的???味，面砖与玻璃的搭配也是现代主义的经典搭配。总的来说,很大程度上，营造出了楼盘的品质感和高端感。;方向三、现代简约欧式风格;是极简了的欧式风格，除了明显的三段式之外，其他元素都进行了现代极简手法处理，如窗与阳台的结构等等，都一定程度进行了简化，尖塔、斜坡屋顶、拱窗等都已被抛弃。 这样的极简欧式建筑，既有原味欧式建筑的品质感与艺术感，又蕴涵现代审美艺术，非常适合都市里的高端楼盘采用。但，这样的建筑讲究细节，对建材品质和细节施工工艺要求甚高。;项目采用简欧建筑风格，沉稳、内敛中不失雅致，外观设计追求个性风格，既有现代建筑风情与韵味，又隐含欧式风格的典雅。 现代简约欧式建筑特色鲜明：采用1:0.618的黄金分割方法，注重窗户、柱廊、屋顶等细节的设计，将建筑合理地划分成基座浅咖啡色大块墙砖、中部米白色小块条砖、顶楼及屋顶造型等三段形式，形成错落有致、峰峦起伏的建筑形态。;风格/项目;