2014湖南永州江华一方汇金到国际定位报告114P.pptx

一方.汇金国际发展策略报告;前 言;报告框架 ;第壹篇：大棋局;1、近期整体楼市大势概述;（3）未来供应量大，房产行业生存环境严峻 国土资源部数据显示，截至2012年初，我国未竣工用地面积近40万公顷，换算成实际商品房2—3年内市场上将会增加7000多万套住宅，可解决2亿人的住房问题，足够未来10年市场消化。;住宅市场受限，而商业地产成为调控受益者。2011年以来我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高； （1）国内众多一线住宅开发商的集体转战商业。 《2012中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示排名前20 名的开发商都进入商业地产，行业处于大发展和大跃进时代。 ;（4）长沙商业：城市综合体当道，上演商业地产华丽蜕变 随着武广高铁和沪昆高铁在长沙交会，交通大枢纽及其形成的“武广沿线都市圈”，使长沙成为了开发商抢滩重点之城。万达广场、泊富国际广场、绿地中央广场、恒广欢乐世界、保利国际广场、星城荣域、华晨世纪广场、德思勤城市广场等大批城市综合体项目布点长沙。伴随城市综合体发展，长沙正在国际城市化道路上寻求突破。;3、政策及市场小结;;江华商圈分布;商圈特征分析;临街商铺分析;临街商铺分析;临街商铺分析;主要商业形态; 项目 名称;商业市场小结;;项目位于湖南永州市江华县，迎宾路和春晓路交汇处，地块西南位瑶族图腾公园，东南为盘王殿旅游景区，距火车站只有2.0公里，步行街只有0.8公里，周边配套设施较齐全，交通便利。;;县城中央、临干道、交通、位置优越;;目标解析;地块虽离县城最核心区域有一点距离，且存在目前商业临街面狭窄等劣势，但无论位置、交通、周边购买力等营商元素，在江华现有存量土地中均属上乘； 整体来看，本地块素质不错，适合做大型综合型超市、商业街、酒店、大中户型住宅等，如能够把握城市规划和发展的利好，充分挖掘项目内在的潜力，项目 发展前景看好。;江华县中心·一站式购物商业综合体;建筑利用地形现状整体高于周围地面，打造“一览众山小”的空中楼阁，同时在商业上利用地形形成多首层商业的新商业格局;项目位于湖南永州市江华县，迎宾路和春晓路交汇处，地块西南位瑶族图腾公园，东南为盘王殿旅游景区，距火车站只有2.0公里，步行街只有0.8公里，周边配套设施较齐全，交通便利。;东接：项目东接新老城区中西及行政中心地带，毗邻县委县政府、房管局，紧邻城市商业中心区及休闲体育广场 西承：西面承接火车站及江华大道沿线为主的商住物流功能区。;江华地标式、体量最大、业态最完整、最高端的城市综合体;一站式购物中心 本项目采用现代城市建筑商业形态——街区商业＋立体空间组合而成，是集 娱乐、购物、休闲多功能建筑组合形态于一体的综合性城市一站式消费体验 中心，展现了本项目的开放、时尚、高端、体验的外在特质，成为江华县 地标式商业建筑。;品质中央：5万㎡一站式商业综合体;区域形象细分——一站式风情商业广场，体验吃、喝、住、玩、乐综合服务;价值转换：新型购物体验以及新的生活方式引领者;;;商业体体量规划原则： 参照国家商业体量规划的一般性原则 参照有对比性的类似商业体的商业体量 考虑区域人口现状及未来增长情况 考虑地块状况及政府规划指标限制 依据项目定位以及未来的辐射力研判推导项目商业体量区间 充分考虑商业体量过大所带来的项目运营风险;;长 沙 市;;以商业占地面积37098平米（92745平米的40%）、建筑密度45%左右、通常容积率2.5--2.8（注：需结合酒店及商务型公寓）计：;三种思路方案;实现之前所建议的商业体量，注重开发价值最大化。 在重点考虑商业部分的基础上，要考量商业、住宅、酒店的各自特性 布局上既要注意商业与公寓、酒店、住宅的相互支持作用，也要规避商业对公寓、酒店、写字楼、住宅等的影响. 布局上充分注意局部商业价值与产品的搭配 ;;;;;万象城深南路入口（B1,下沉广场）;三，商业业态选择与布局》;;1、新城市商业发展案例：深圳宝安中心区;市中心区主力业态和零售商家进驻脉络：;对我们项目的启示：;2、从区域人口及购买力来看：;;;;;;;;;“中高档休闲娱乐美食特色商业街”;北长沙首家一站式儿童体验乐园;主要业态建议：;健身休闲现已为越来越多都市白领喜爱，加之本项目浓郁的运动休闲主题应能保障客源； 建议设大型健身会所（具体视招商） 建议设高尚运动场所（保龄球馆、英式桌球、乒乓球、溜冰场、室内卡丁车等） 休闲娱乐（碧涛阁、天色会等中大型药疗浴、沐足、中医保健按摩、SPA、KTV等） 药店（运动损伤药类、运动保健品类）;商业业态规划之：1院;商业业态规划之：1厅;数码、书籍、光碟等文化类（满足周边年轻客群） 中档或以上品牌服饰（李宁、波司登、红蜻蜓等 ） 各类精品、饰品、美甲、手表、装饰、化妆小店 其他类（银行、邮电、报刊、冲印、房产、装饰等 ）