20140117淮安弘辉首馥(发终版)-113p.pptx

; -水渡口板块- 2007-08年，香格里拉、亿力以近百万开发姿态进入水渡口 彼时板块不温不火 2009年水渡口板块开发热潮全面启动，万达广场以CBD先行开拓者之势，以70万方的恢弘体量打造城市综合体 而随着水韵（09年6月）、茂华（09年12月）、郦城（10年10月） 弘辉（11年1月）、融侨（11年3月）、优诗美地进入（11年4月） 板块热度全面爆发，大盘林立，群雄纷争 万达通过地段价值、商业综合体、城市未来价值炒作，2009—2011年单年销售额基本在8-10亿。 随着万达开业，版块价值全面飙升 区域房价一路从4千多拉升到6千，楼王级产品更是突破7千 钵池山必将成为淮安未来楼市风向标 和淮安高端阶层瞩目之地;;已售产品解析;已售产品解析;2014年新增供应产品分析;新古典简欧建筑风格：塑造浪漫、温馨、奢华的建筑形象 欧式皇家公园式园林景观，水景、雕塑等与景观绿植相呼应为居住着提供高层次的生活品质 地上地下双大堂设计、门锁、窗、地下车库等优质硬件配饰;;;淮安土地市场、成交量受宏观政策影响明显，从城市土地市场、商品住宅近年来的跌宕起伏数据分析，未来淮安房地产市场将愈发趋于理性；而房地产项目开发必须重视政策性风险。 淮安房地产市场成交价格总体保持上涨趋势，而随着今年城市化率进程的快速提高，主流客群仍以刚需为主，未来售价仍后存在一定的上升空间。 2014年房地产住宅市场预判： 随着2013下半年各大版块供应量的加大，淮安在2013年下半年打破上半年供小于求的状态，全年供需关系将基本持平。而2014年随着供应量的逐步加大，如需求量仍和2013年持平，预计2014年全年供求关系将发生逆转。房地产市场成交量将于2013年9-10月份持续回升并于年内逐步回落，成交价方面全市成交价将继续震荡上行趋势。 近年以刚需为主的客群结构不变，适销产品以90-120平米两居和经济三居为主。;;宏观市场小结;;本案;钵池山版块在售典型项目信息;钵池山版块在售典型项目信息;钵池山版块小结;;;;综上所述，我们来整体分析本案在现阶段所面临的机会和问题！;;本案机会点分析：;本案面临问题：;;分案名策略;;;;;;;;;邀请卡;;;;;;;;;;; 项目定位 大淮安·钵池山观景豪宅代表作;产品定位延伸——8大豪宅价值体系演绎 商业体系：高端风情商业（定位餐饮、娱乐休闲等高端业态） 社交体系：私人殿堂级会馆（红会所） 生态体系：正南向1800亩钵池山公园、湖居精英生活、百年名贵树种 养生体系：健身会馆、养生讲堂（红会所附加值功能服务） 教育体系：白鹭湖12年名校教育链 艺术体系：大师名画、雕塑藏品（红会所艺术藏品） 服务体系：高端专属管家服务 交通体系：专属豪车、公园专车接送（凸显身份感、区隔竞品）;;;;;;;;;基于上述现状，百达行提出的核心策略是： 产品力提升实景体验+ （全面拔高项目调性，打造体验式营销强化项目品质） 客户关系营销+ （核心为业主圈层营销，加大圈层影响力） 渠道营销 （多渠道组合销售模式，加大成交量和风险控制） =以城市高端豪宅代表作高调入市，再度引爆市场！ ;作为城市豪宅标杆产品： 必须对项目价值进行全面解读：必须实现价值体系传播项目核心价值——客户感知——量价实现 如何提升客户价值感知？高展示效果的呈现、高体验效果的结合线上——树立高调市场形象、形象为主（告诉市场我是什么）线下——影响圈层、小众推广（配合线上，表明高调性） ;高端营销体系构建 客户看到的 区域界定（入口、围墙、标示） 价值体系展示（会所、园林、样板房、楼王等）展示一定要到位，保证展示效果 形象体系（VI、平面、推广语） 客户听到的 客户关系维护（购房客户关系维护、同行媒体关系维护） 媒体传播渠道（户外、硬广、软文、直投等）——展位高端，符合目标客群阅读偏好 客户感知到的 活动营销体系 销售服务体系 物业服务体系（高端品牌物业和专属物业体系） ;;;;目标：打造高端产品表现力，来了后就忘不掉，给客户创造深刻记忆点 外部：设置大型雕塑叠泉，门口迎宾雕塑、高端物业展示（大门入口和停车场）。;内部：功能包括台湾风情吧（风情饮品、美食）、健康会馆、工艺工法展示区、品牌展示（中国和台湾）、高端餐厅（用于高端客户宴请、小型聚会）。;工艺工法; 二期精装修样板间（123、138、170三套）+一期228一套+情景化清水样板间1套，俯瞰钵池山景观资源。; 大堂：地上地下双大堂增加高档家具配饰（灯光改为暖光）、一期地下停车场采光天井（和地下大堂连接处增加景观小品和休闲设施），;增加树木种植层次感密度（7重绿化），主入口和主要景节点增加比较名贵大树（香樟、金桂等）、欧式风格雕塑小品（尤其是中庭景观、水系）、局部鲜花点缀、入户景观组团增加私密感。 功能建议