2008惠州景亿凤凰谷项思目定位报告.ppt

15 20 35 165～169 3房2厅 9 220 165～192 244 192 350 147 147 面积（ ㎡） 4房2厅 3房2厅 4房3厅（空中复式） 4房2厅 别墅 3房2厅 3房2厅 户型 合计 8 7 6 5 4 3 2 楼栋 209 59 268 24 12 36 剩余套数 已售套数 套数 39 7 46 5 13 18 9 1 10 10 6 16 72 0 72 35 0 35 总平面图 北 3栋147 4栋 6栋244 5栋192 9栋165～169 2栋147 7栋165～192 8栋220 第一批单位：剩余39套，51％ 第二批单位：剩余63套，23％ 第二批单位：7、8号推售量：107套，未推 立势基础 产品亮点：南北通透大花园、内庭院送面积、三面采光大双厅、270度入户花园 立势基础 立势基础 卖点汇集 优势 地段—老区龙丰 资源—山湖熟地 配套—出则入市 交通—一环九线 私密性—面山望湖、曲幽宁静 地形—高低错落 劣势 规模—5万建面 产品—140-330m2 景观—北邻农民房 “立势” 挖掘项目黄金点 从竞争和客户的角度出发，挖掘项目地块最具差异、最具价值的黄金点：“因势治形”的规划设计和高端客户人群最关注的私密性 立势基础 客户分类 享受使用型 看中产品本身 及未来溢价空间 Eg:偶住型客户 长线投资者 资产持有型 享受型因素敏感 愉悦点在舒适度 Eg:第一居所客户 享受型购买者 对升值潜力最敏感 愉悦点在利润时间 价值 Eg:短线炒家 交易获利型 ? ? ? 立势：利用客户达致各阶段目标 根据客户特征区分不同产品要素对价格的边际贡献，使不同类型客户保持合理及动态的比例，保障不同销售期与入住期的分阶段目标： 交易获利型客户有利于销售前期引发市场高度关注，并在整个销售周期里实现溢价，但比例应严格控制；资产持有型能保证项目整体的销售价格，未来预期是其重点关注因素；而享受使用型客户是本项目的最终使用者，是其他类型客户的最终转化形态，决定要素在于产品 蓝海战略 1、2005年轰动全世界的哈佛商战理论，该理论历时15年完成，广泛运用于各大企业。 2、蓝海战略要求企业突破传统的血腥竞争所形成的“红海”，拓展新的非竞争性的市场空间，即“蓝海”，创造需求，突破竞争，系统性地应对挑战。 3、利用“蓝海战略”的方法，打破传统价值定律，保证差异化和低成本，突破性的创造核心价值，并整合为一个价值体系 破局立势 寻找我们的蓝海 建立我们的价值体系 创造我们的核心竞争力 ？ 是“丰山公园、菱湖”的环境资源吗？ 是“大尺度、大规模、大空间、大环境”的产品吗？ 说山吗，山太多！ 以惠州的地理环境，并不缺乏“山”的概念，龙丰上排多数项目都拥有山景资源 在目前片区中高档住宅市场中，许多项目单纯以“山居”为卖点的，原因就在于“山”对于惠州而言成了公共资源 显然,“山”并不能形成我们的核心竞争力！ 江南·岭南(与苏东坡对话） 命题 如何规避并跳出项目在交通、生活配套和价值认知的限制，缔造突破性的生活方式和随之而来的突破性销售量。 项目如何在惠州如此巨大的别墅供应量中跳出竞争而全面超越竞争泥潭，从而形成自己独有的竞争力？ 项目独有的、唯一性、排他性的核心价值在哪里？ 隆塬认为 项目不可替代的独有价值 就是在于其厚重的文化内涵 对这种厚重文化价值的深度挖掘 并将其融入到与其相匹配的产品中 最终 将这种不可替代的价值 传播、展示给我们的目标客户群 回答 隆塬认为 Ｑ１：土地创造论：地段，地段，还是地段．项目首要把握和挖掘并非产品价值，而是挖掘土地附加值－－山水是真正的不动产，文化融于土地就是珍宝！ Ｑ２：价格标杆论：一个别墅楼盘的推广就是一个旅游风景区的价值再造－－西湖的支撑很重要，丰山的绿色更重要．项目将摆脱重复的卖山，卖水的低级竞争，而是要掀起贩卖惠州生活方式的文化革命！ Ｑ３：双重价值论：土地，生活两重奏；土地运营和土地开发交叉运作是项目两条主线，－－资本家需要实现的是土地的附加值，生活大师们要的就是生活的剩余价值． 回答 纲　　要 破 冰与火并存的市场 众多同质项目 萎缩中的中高端市场 立 天赋美地 颠覆、创新、共生 区域市场品牌领导者 局 惠城区每周住宅实时成交均价走势 数据来源：惠州房产交易管理中心数据公示 上周惠城区实时成交住宅实现均价5450元/平方，环比上周，上升36.5%,主要是跟近期豪宅集中出货有关 局 惠城区每周实时成交量（套数）走势 数据来源：惠州房产交易管理中心数据公示 上周惠城区实时成交住宅124套，环比上周，下降16.78% 局 市场在售项目 数据来源：惠州市房产交易中心