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房屋权属转移登记业务培训材料 李红 一、业务知识 根据《中华人民共和国物权法》、《城市房地产转让管理规定》、《房屋登记办法》 (一)物权法对房地产登记的影响 1、登记是一种物权公示手段，不动产物权经登记生效 《物权法》第18条 ：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料”。 明确了登记的主要意义是将不动产物权的状态通过一定的方式向社会公示，从而起到提高交易效率、保障交易安全的作用。 登记生效——不动产物权的原则。《物权法》第9条：“ 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产权利不管是设立、变更、转让和消灭，都要经依法登记才发生物权的效力。 登记具有公信力、权利推定效力：登记的权利人应当推定为法律上的权利人、保护善意第三人。 ２、确立了不动产统一登记体制 《物权法》第10条：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。” ３、明确了登记机关基本的审查要件、审查职责和赔偿责任 物权法第12条规定了登记机构的审查义务。第十二条：“ 登记机构应当履行下列职责： （一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项； （四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。 物权法第21条规定了登记机构的责任：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 ” （争议：是完全责任还是过错责任） 第21条确定了两种责任：一是如果登记申请人弄虚作假，提供虚假材料申请登记给他人造成了损害，首先应由登记申请人进行赔偿；二是登记机构没有尽到适当的审查义务，造成登记错误，应对第三人的损害承担相应的责任 ４、明确了登记簿的法律地位，及其与房地产权利证书的关系 登记簿： 物权法第14条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”；第16条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。 ” 原《城市房地产管理法》规定了房屋所有权登记发证制度，对房地产权利证书赋予了较高的地位。物权法在此方面进行了一些调整，规定物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于登记簿时发生效力。也即是说，不动产登记是自登记机构将物权事项记载于登记簿时，始告完成。因此，不动产登记簿是确认物权归属的依据。 房地产权利证书： 物权法强化登记簿法律效力的同时，对权属证书的效力作了重大修正，规定不动产权属证书仅能起到一个证明的作用，如果产权证和登记簿记载不一致，要以登记簿为准。 过去普遍将权属证书视为权利的唯一合法凭证，包括法院、抵押银行、权利人，现在需要转变 （二）《房屋登记办法》 根据《房屋登记办法》房屋登记分为： 所有权登记（初始登记、转移登记、变更登记、注销登记） 抵押权登记　　地役权登记　　预告登记　　其他登记（更正登记、异议登记） 转移登记： 《房屋登记办法》第三十二条　发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记： （一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致 房屋所有权转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。 第三十三条　　申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料： （一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。 前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的 生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。 第二十二条，不予登记的情形。 有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记： 　（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记； （二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的； （三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的； （四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的； （五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的； （六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的； （七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。 注意问题：1、违法建筑：全部违法和部分违法