长沙星沙松雅湖南点地块初步规划思考.pptx

二零一一年七月; PART 1： 住宅市场初步调研;;星沙未来规划;松雅湖片区简介;松雅湖规划为“一心四轴八带七组团”，即以松雅湖为中心，四个向湖心的生态景观轴，由内而外的八条景观带构建成绿色骨架，形成有机、高效的七个城市组团结构。根据该方案，松雅湖生态公园将分为七大功能区域，不同区域有不同的城市文化和景观主题。;区域内以高层、小高层供应为主，有部分别墅及洋房，属高档住宅区；周边配套不完善，但区域交通较为便利，其发展空间较大。;企业;企业;房型;房型;住宅市场发展前景分析;评判指标;;长沙县经济增长迅猛，2012年GDP突破880亿元，工业成为其主要的经济增长点，固定资产投资达488.3亿元。;随着城市整体经济的持续发展，人可支配收入逐年提高，购买力与购买意愿呈上升态势。;星沙商业格局; 星沙商业发展仍旧属于商业初级发展阶段，以此形态发展的商业将无法满足于城市、经济的进一步发展。;《长沙市城市商业网点布局规划》（2005年-2020年）指出，长沙商业网点设置一个市中心（五一广场）、两个副中心（星沙、溁湾镇） ;;据不完全统计，项目周边暂时商业供应量约5万㎡，大部分项目为社区底商，满足社区日常消费。;商业竞争分析;珠玉在前 木椟在后？;本案具备开发大型商业的条件，但商业业态应该如何定位？ 怎样组合才能在业态互不冲突的情况下，形成联动性消费，达到商业价值最大化？;1、项目具备较强的区位优势，项目有条件形成区域性生活购物中心及填补星沙目前空白的高端生活消费需求！ 2、项目整体商业价值较高，居住价值有赖于商业打造提升，因此，商业应该成为项目整体的发展规划重心； 3、目前区域内人流量小，居住人口低，周边在建、拟建商业项目需要独立的支撑商业气氛，而且短时期内因为人气的缺少，很难在短期内形成较强商业效应； 4、整体上，项目的综合素质较强，未来的发展是机遇大于挑战、优势占主导地位。;长沙鼎立地产顾问机长沙市的奥特莱斯大都分布在城郊，本案可考虑引进一家奥特莱斯作为主力业态，辐射星沙和长沙城北区域。;;餐饮、休闲娱乐业态;目前仅星沙步行街，???态以小型超市、麻将馆、服饰等为主，业态散乱，经营状况差。未来规划以提质改造为主，项目所处区域以中档及中高档消费需求为主，可考虑主题商业街，吸引人气。;;评判指标;;项目定位—住宅篇;有眼界的年轻人， 才会抢占松雅湖的未来！;定位关健词：品质、品味 刚需、圈层;项目定位—商业篇;依托松雅湖、辐射长沙北;定位关健词：休闲、旅游 购物、商务;;奥特莱斯+集中商业+商业步行街+社区配套商业;奥特莱斯+儿童乐园 以奥特莱斯的档次吸引星沙及长沙北城消费者，以中、高档次区别于星沙主商业圈的业态，从而形成差异化定位；与此同时依托于松雅湖的休闲旅游商业定位； 以儿童乐园弥补松雅湖现有人气不足的现状，充分利用“等待商机”填补奥特莱斯在经营过程中人气不旺的缺陷；;主力店+休闲步行街 主力店作为奥莱模式 形象展示店铺，可以体育、休闲、运动、商旅一线品牌作为参考； 休闲步行街则是“接地气”的传统商业模式，也是奥莱模式的一种补充；;写字楼+酒店式公寓 写字楼在绿色办公越来越流行的商业时代，宽面湖景的写字楼无论从生态、环保、交通等优势上占尽了先机，本案可大胆预估3-5年后松雅湖周边的商务配套设施的建设基本完成； 酒店式公寓则为满足湖畔酒店的设置或是时尚群体租赁的空间（从而吸引投资客户群体）；;临街商业铺面 近的2500户的居住小区，配合社区性商业铺面，按长沙人均商业面积0.3平方米计算，可建设约2500-3000平方米商业铺面积 。考虑对周边大量居住小区消费得的拉动，可增加至4000平米左右的商业面积；;;首层平面图—草拟;标准层平面图—草拟;主力店（8750 ㎡） A主力店3F（25*50*3F）=3750 ㎡ B主力店4F（25*50*4F）=5000 ㎡ 奥莱铺面（30728 ㎡） A铺3F（110*32*3F）=10560 ㎡ B铺3F（60*32*3F）=5760 ㎡ C铺3F（60*32*3F）=5760 ㎡ D铺3 F（80*36*3F）=8648 ㎡ ;休旅步行街（5440 ㎡）可延展奥莱铺面 C街：２F（80*16*2F）=2560 ㎡ D街：2F （90*16*2F）=2880 ㎡ 配套商业（4800 ㎡） A街：1F（150*16）=2400 ㎡ B街：1F （150*16）=2400 ㎡ 专业生态写字楼（21600 ㎡） 24F 900 ㎡*24=21600 ㎡ 总计商业铺面：49718+21600=71