一航局启航上东项目策略沟通提等案完整版248p.ppt

有哪些是需要我们进一步完善的？ 有哪些是值得我们宣传放大的？ SWOT分析 Strength 项目处于滨海新区，未来持续的政府关注、政策扶持 开发区门户区位，交通便利，出行方便 一航局品牌给予客群一定信心 一航局土地首作带来的期待 适中体量+品牌实力开发商+40%绿色+产品品质保障 Weakness 边缘区域成熟度低带来的抗性 区域周边配套待改进 地产品牌知名度较低，亟待推广与落地 人气商业及配套氛围不成熟 Opportunity 国家滨海新区开发战略和项目宜居规划的唯一性 一航局地产项目，政策扶持力度较大 周边区域及区域内刚性需求增多 一航局国企品牌背景，口碑有较好建立 面市产品不存在绝对竞争个案 Threaten 客户群对尚未动工土地心理认可程度不高 受到目前阶段配套、人气不足影响 滨海新区大范围内其他项目的崛起速度分流客群 中新生态城2009年底低价入市首批住宅项目 首次开发的系统规划力及承诺落实的执行力 板块 板块评析 典型项目 核心卖点 上北生态 居住板块 上北板块是塘沽区老城区、天津开 发区和天津开发区西区交汇的核心 地段。项目集中，开发品质相对较高， 发展前景已开始被市场认可。 贻成尚北、心 贻湾、上北新 新家园 生态环境高品质社区、生态资源优势、区域发展前景 周边潜在竞争版块分析 紫云板块 紫云板块位于塘沽区、开发区、保 税区三区交界处，生活环境较差。 紫云片区距离开发区较近，但因为 交通问题，一直以来受到开发区的辐射作用较小。发展型、通达性差，借力开发区。 世纪祥和家园 未来发展潜力 板块 板块评析 典型项目 核心卖点 泰达板块 本区域因为占据了滨海新区的核心位置，并且固守开发区高收入者较多的资源优势，多由大型知名开发商运作，定位高端，投资比例大、加上政策导向使其占据了滨海新区的价格标杆。 万科·金域蓝湾、万通新城国际、天保·金海岸、 万通华府、城投宅城理、津滨滨海国际…… 开发区核心板块 区域竞争分析结论： 可以预见上北板块与紫云板块同本案无论从地理区域价值认同上 还是未来潜力上都无法与我们相提并论， 因此在客群选择的经济能力或价值观上都不存在绝对重叠； 我们的竞争将源自我们区域周边及开发区内部： 其中天保金海案由于销售线过长及品质下降自动退出竞争梯队； 万通华府等高端产品与我们定位也有所区隔； 区域内项目最可能存在潜在竞争…… 区域竞品核心竞争力分析（案例一） 弘泽制造： 物业类别：别墅、公寓 项目特色：宜居生态地产 建筑类别：高层 别墅 花园洋房 物业地址：弘泽制造位于开发区第一大街与第二大街之间市民广场东北侧 楼盘动态：弘泽制造洋房户型多样，1万7起。一次性优惠2%，贷款优惠收付款的2% 目前主要客群集中为开发区本地中产以上阶层。 区域竞品核心竞争力分析（案例二） 津滨滨海国际 ： 共8栋，4栋4层洋房，4栋18层高层； 津滨滨海国际总占地面积约4.36万㎡，地上建筑面积7.36万㎡，其中住宅建筑面积3.83万㎡，全席精装； 土地使用年限：47年。 区域竞品核心竞争力分析（案例三、四） 万科金域蓝湾：9栋33层高层 万科金域蓝湾5号楼入住，一期全部交付业主；万科金域蓝湾三居均价11300元/平米，两室均价9700元/平米 ； 万通新城国际 ：17层小高未来存在潜在竞争 万通新城国际均价9700元/平方米，17层小高均价9700元/平方米，一次性优惠3个点，贷款优惠1个点，主推97平米两室和155平米三室。 高层均价9000元/平米。 区域竞品核心竞争力分析（案例五及其他） 万通华府 总体竞争性较低 万通华府一共16栋楼。26、29层的高层。总户数为154户。购房总房款在80万以上可办蓝印。主推200平米四室至800平米户型。均价17500元/平米，最高价18000元/平米。 天保金海岸二期珍珠湾：12栋洋房5-6层、8-9层，认知度饱和状态； 德圣公馆 ：2栋6层酒店式公寓，部分外来租客分流。 应对之道： 市场竞争在所难免，当然各自拥有独到的亮点与优劣势 如何从竞品的众多诉求当中跳出来是宣传的关键所在 将自身亮点的最大化与产品内功的精雕细琢才是王道所在！ 如何放大？ 从容的港湾应该具备的十一元素： 一、区域板块核心区位优势 二、品牌实力开发商及运营商 三、适中项目体量 四、适宜居住的生态属性 五、覆盖全年龄受众群体需要 六、人性化的社区规划 七、具有亮点的产品规划 八、先进科技硬件的引入 九、完善的社区内部配套 十、完备整体规划及合理的开发节奏 十一、具有可预期升值潜力 有机建筑群 40%绿色的活力青年社区 应该具有更鲜活的包装手段！ 全年龄有机建筑群，是一种榜样的生活方式： 为专门孩子设立的辅助设施+为孩子开辟的嬉戏园地 有机建筑的产品细节规划+雨水再利用系统