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房地产工程质量提升方案 来源：公众号转发?发布时间：2015-09-22 10:22:44 　　中图分类号：F25文献标识码：A文章编号：1672-3791（2015）02（c）-0112-02 　　工程质量，是指建设工程满足相关标准规定和合同约定要求的程度，包括其在安全、使用功能及其在耐久性能、节能与环境保护等方面所有明示和隐含的固有特性[1]。建设单位工程质量品质的优劣从质检部门的各质检验收、消防验收、综合竣工验收等验收中得以体现，较终从交付给购房者后运行阶段得以验。近年来，因质量问题引起交楼纠纷事件较多，甚至包括国内一线大型房企，尤其精装修商品房的交付，质量问题层出不穷，对购房者切身利益造成较大损害。据“315维权”调查结果显示：购房者对质量方面的维权约占17.7%。随着人们维权意识的提高，房屋交付过程中的质量纠纷比例也会随之提高。 　　1质量问题原因分析 　　结合当前实际状况，立足建设单位角度，该研究者从宏观、中层及微观三个层面分析工程质量问题出现的各种原因。 　　1.1宏观原因 　　宏观原因体现于项目前期定位方面。 　　1.1.1自身楼盘定位-投资原因 　　国内地产公司走的开发路线很大程度上决定了楼盘自身的品质，这体现于投资方面。如龙湖地产、绿城地产走的是当地楼市品质标杆路线，他们对工程装修质量、绿化、园艺等楼盘品质的重视程度相当高，而部位地产公司走的是“薄利多销、快速开发、快速销售”的路线，楼盘品质就有可能遭受忽视。 　　1.1.2工期原因 　　高质量的工程，必然需要合理的工期。房地产行业的资金投入巨大，考虑到资金时间价值及滚动式开发需要，开发企业往往会缩短支付笔土地款至开盘回款的时间，从大型地产公司调查来看，该时间一般控制在4～6个月，而高层洋房的预售形象进度往往要达到1/3主体结构，明显不合理的工期造成工程质量缺陷在所难免。另外，较多地产集团对项目公司的工程进度有严格的计划运营考核，尤其是对交楼时间有严格限制并作为项目总经理“政绩”考核标准，绝大多数地产公司会在交楼前以牺牲工程质量为代价盲目抢工。 　　1.1.3施工单位的选择 　　大多建设单位会通过招标、议标等形式选择施工单位。议标时往往会选择“关系户”，这些关系户往往自身管理能力、技术力量非常有限，工程质量管控水平也是力不能及；招标时，建设单位大多会以较低价评标法择取施工单位，低价中标的总包单位往往在成本方面严格控制，加之其层层分包，利润抽丝剥茧，偷工减料在所难免。 　　1.2中层原因 　　中层次原因体现于制度的约束。 　　1.2.1合同质量问题的约定不明确 　　在订合同文件过程中，对施工单位常见质量问题无约定，或惩罚条款未拟定，故难以对施工单位质量问题进行有效管束。 　　1.2.2区域或集团层次的巡检制度不完善 　　无区域或集团层次的质量巡检制度（小公司）、巡检制度不完善，对施工单位质量管理意识难以有效提升。 　　1.2.3设计标准要求不高 　　设计文件同样对现场工艺、材料等做法有所规定，一些设计文件质量标准要求不高，如结构配筋、铺贴材料等只能满足基本的功能使用，直接影响工程实体质量。 　　1.3微观原因 　　微观原因体现于日常现场管控。 　　建设单位的质量监管同样重要。一些建设单位现场或监理员质量验收不严格、督促不到位、跟进不及时，管理力度不足，造成施工单位质量意识的放松，同样间接的造成了较多的质量问题。 　　综上所述，该研究者认为，作为宏观原因的项目定位因素应是影响工程质量的主因，作为中层原因的制度约束因素以及作为微观原因的日常现场管控为次因，三个方面因素相互作用，影响着项目工程质量品质。 　　2提升工程质量品质的措施 　　2.1高质量标准投资 　　项目管理必须保三者（质量、进度、投资）结构关系的均衡性和合理性[3]。质量与投资既相关制约，又相互统一。在前期项目定位过程中，一定要将提高房屋品质融入投资理念中，确保项目投资成功的基础上，做到过程精品，人居典范。 　　2.2工期合理 　　合理制定工期标准，尤其是开工至交楼的工期，以及过程中诸如封顶、拆除外架、市政工程进场等中间过程的时间节点。不少大型地产公司在计划运营中规定了相邻关键节点的较低时间间歇要求，如碧桂园集团强制性条文规定：主体施工不少于5.5d/层，拆除外架至交楼的时间不少于105d，即合理确定了各个关键工作的时间节点，避免了后期交楼前以牺牲房屋质量进行盲目赶工。 　　2.3择优选择施工单位 　　招标前对施工单位进行考察，主要考察施工单位的资质、业绩、质量管控体系，尤其是对投标单位项目经理的管理能力等进行综合评比，筛选掉不合格的施工单位。评标过程中，采取综合评价法选取施工单位，对低于标底的施工单位不予考虑。施工单位中标后，对其分包或转包的分部分项工程严格审核。 　　2.4提高设计标准 　　设计前