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关于收入确认的税务处理 涉税收入的及支出 会计处理 “预收账款”科目 核算内容：按照合同规定收取的未完工开发产品预售收入；预收购房单位和个人的购房定金。 可按预收账款类别设置明细科目，如预售购房款、预收购房定金等 《房地产开发企业会计制度》规定 应在土地和商品房应经移交，已将发票结算账单提交买方作为房地产开发企业收入确认标准。 税务处理 收入时间的确认： 收到预收款的当天。 收入金额的确认： 实际收到的预收款（营业税）；企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。（企业所得税）。 《营业税暂行条例实施细则》第二十五条　 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号） 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局，按下列规定进行确定： 　　（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。 　　（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%. 　　（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。 （四）属于经济适用房、限价房和危改房的（增加），不得低于3%. 《企业所得税预缴问题的通知》 房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。 企业申报缴纳企业所得税测算（不考虑弥补亏损、投资收益补税因素 ） 应纳税所得额＝ +本期新增预售收入毛利额 +其他利润 -期间费用 -税金及附加 其中： 本期新增预售收入毛利额 ＝预售收入×预计计税毛利率 其他利润＝其他业务利润+营业外收支净额+补贴收入等 《企业所得税处理办法》第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 《土地增值税暂行条例实施细则》 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 差异问题 会计制度确认销售实现实践与税法规定的纳税义务时间不一致。 《企业所得税处理办法》第三条 符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二） 开发产品已开始投入使用。 （三） 开发产品已取得了初始产权证明。 “完工之日”，亦指验收合格之日。开发产品只有符合上述完工条件，实际销售收入才可能真正实现，才可计算“实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额”，故开发产品符合完工条件是进行所得税结算的前提条件。 当预计计税毛利率高于实际利润率时，房地产开发企业往往会对已完工开发产品进行所得税结算，向主管税务机关申请退还多征的企业所得税。相反，一旦出现预计计税毛利率低于实际利润率的情况，就会有意避开进行所得税结算。因此，必须从税收角度规定开发产品的完工标准，以保证国家税收不流失。 开发产品完工后，开发企业根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，确认销售收入。包括将预售收入转为销售收入。 企业申报缴纳企业所得税测算（不考虑弥补亏损、投资收益补税因素 ） 应纳税所得额＝ +本期现房销售收入实际毛利额 +本期新增预售收入毛利额 +本期结转收入中已征税的预售收入毛利差额 +其他利润 -期间费用 -税金及附加 其中： 毛利差额 ＝预售收入结转销售收入时对应的实际销售收入毛利额-相应的预售收入毛利额 预售收