房地产企业尽职调查..pptVIP

规划局 建设项目选址意见书 国土局 土地挂牌拍卖手续 地震局 建设工程抗震设防要求审批 环保局 建设项目环境保护审批 其他相关部门 （水利、交通、人防、供排水、文保、气象等相关意见） 选 址 立 项 取得土地 规划设计 开工建设 预 售 开发商 选址、立项 国土局 《国有土地使用证》 计委 项目建议书，可研报告 规划局 《建设用地规划许可证》 （一）前期准备阶段 土地获得方式 土地使用权出让 指国家以协议、招标、拍卖、挂牌的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（最主要的取得方式） 土地使用权转让 指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。 土地使用权划拨 指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。（廉租住房、经济适用房等）。 与当前土地使用权拥有者合作 对于拥有资金但缺少土地的开发商，通过公司入股、并购或合伙的方式，与当前土地使用权拥有者合作。（联合开发） 小贴士： 气象局 防雷工程设计审批 人防办 人防工程建设项目技术审批 其他相关部门 （水利、交通、供排水、文保、消防等相关意见） 选 址 立 项 取得土地 规划设计 开工建设 预 售 规划局 《建设用地规划许可证》 规划局 建设工程设计方案评审 计委 初步设计方案 建设局 施工图 设计审查 规划局 《建设工程规划许可证》 建设局 《建设工程施工许可证》 （二）实质建设阶段 小贴士： 核发《建设用地规划许可证》——规定了用地性质、位置、界限。 核发《建设工程规划许可证》——取得后，应在6个月内申请开工。 小贴士： 申请领取《建筑工程施工许可证》应具备的条件： ① 已经取得前三个证 ② 施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（场地达到施工条件的证明材料） ③ 已经确定施工企业；（中标通知书、备案的施工合同） ④ 有满足施工需要的施工图纸及技术资料，并且已按规定进行了审查；（施工图审查合格书记备案表） ⑤ 有保证工程质量和安全的具体措施。（安全条件审查表） ⑥ 按照规定应该委托监理的工程已委托监理；（监理中标通知书、监理合同） ⑦ 建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%； 小贴士： 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。在本阶段，主要工作目标是质量控制、进度控制及成本控制。为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建设阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 建设局 《建筑工程施工许可证》 计委 开工报告审批 房管局 《商品房预销售许可证》 选 址 立 项 取得土地 规划设计 开工建设 预 售 （三）预售阶段 小贴士： 《城市商品房预售管理办法》第五条规定领取《商品房预销售许可证》的条件： 　　　（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 　　　（2）持有建设工程规划和施工许可证； 　　　（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 未取得该证的，不得以预定、排好、发放VIP卡等方式向购房者收取定金等费用。 小贴士： 开发企业应当自签定商品房预售合同之日起30日内，向房管部门办理合同登记备案手续。 《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。 《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。 《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 《建筑工程施工许可证》(即开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。 《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。 开发相关证件及解释 开发流程总结 阶段 目的 步骤 选址 寻找可以投资的地块 1.市场条件判断 2.地块位置寻找 立项 取得项目开发经营权 1.投资分析 2.编制项目建议书 3.编制可行性研究报告 4.进行项目方案设计 拿地 取得土地使用权 1.取得《建设用地规划许可证》 2.取得《国有土地使用证》 规划设计 项目方案满足市场需要和政