[管理是学]4前期物业管理.ppt

第四章 前期物业管理 本章要点 前期物业管理是物业管理过程中非常重要的一个阶段。本章介绍物业管理早期介入的作用和内容，前期物业服务合同，物业接管验收，房屋装修管理、物业管理招投标以及物业服务合同。 开篇案例 某商品房小区一期业主张先生准时入住，在办理入住手续时开发商聘请物业公司要求张先生先在前期物业服务协议上签字，并交纳1年的物业服务费后，才能拿到钥匙。张某因急于收房，没有细看协议条文便签了字。入住后才发现小区树木稀少，空地都是黄土，没有草坪，绿化率极低，门口很少见到保安，外人可以随意出入，装修垃圾长时间无人清运等。张先生找到物业公司经理，要求物业公司改进。物业公司经理称，小区属分期开发，要等后期工程全部建成后，才能整体绿化，目前出入小区人员较多，不便进行查验。张先生则要求减免物业服务费，但物业公司不答应。回家后，张先生仔细查看前期物业服务协议，发现协议中对保安服务、小区绿化和公共卫生都没有明确约定。到物业公司通知张某交纳第2年物业费时，张先生予以拒绝。 案例分析 第一节 物业管理的早期介入 时间划分 一、物业管理早期介入的意义 物业管理早期介入的作用主要有： 1.有利于优化设计，完善设计细节，减少返工，防止后遗症 2.有利于提高房屋建造质量 3.有利于保证物业的使用功能 4.有利于加强对所管物业的全面了解 5.有利于后期管理工作的进行 二、物业管理早期介入的内容 （一）物业管理在规划、设计阶段的参与 规划设计阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发已确立的项目设计规划阶段即开始介入，此时的主要内容就是完善物业的功能和管理功能设计。 设计规划阶段是房地产开发的第二个阶段，这个阶段要解决的主要是综合考虑整体环境设计、小区的合理布局、房屋或楼宇的使用功能、建材的选用、居住的安全舒适、硬件设施、设备配备和服务配套等。 1．配套设施的完善 对于一定规模的住宅小区，要有幼儿园、学校等公益事业，各类服务商业网点（饮食店、邮电所、银行）、人们休息活动场所与场地。 2．水电气等的供应容量 水电气的供应容量是项目规划设计时的基本参数，设计人员在设计时，通常参照国家的标准设计，而国标仅规定了下限，即最低标准，只要高于此限就算达到设计要求。但随着社会生活水平的不断提高，生活、工作中的耗能设备将会越来越多，对这些能源的需求量不断增加；再加之地域的气候、地理环境等因素的差异，也会造成实际用量的差异。因此，在规划设计时，要考虑到这些因素，给水电气等的供应容量留有余地。 7．建筑材料的选用 建筑材料的选择不仅影响着工程的质量、造价，而且也会影响以后的物业管理服务。不同的建筑材料由于其材料特性的不同，使用养护要求不同，随之要求的养护设备、管理工作量就不同。如玻璃、大理石、陶质墙砖、涂料等不同建筑材料的外墙饰面，对保洁的要求就不同。物业管理企业应根据自己以往的管理经验，本着节约资源、保护环境的原则，提出建筑材料选择的意见，为今后的物业管理服务工作提供一定的便利。 8. 高层建筑外观的清洁问题 如，建议设计供清洗装置升降移动用的轨道 9. 物业管理需要设备问题 如果采用智能化管理就应向规划设计单位提出有关管线的特殊要求，做好预留。 案例 早期介入发现设计不合理怎么办？ 开元国际物业管理公司与祥隆置业公司签约，为其开发的海天名人广场提供物业管理顾问服务，随后组成的顾问团即抵达现场，开始前期顾问服务工作。???? 当时，海天名人广场尚处于结构施工阶段。顾问团通过分析市场、阅读图纸、勘验现场和比较测算，从满足物业管理服务需求、保证物业管理运行质量、控制物业管理经济成本的角度，提出了多项优化设计建议。期间，他们还发现消火栓系统存在着设计超标的问题。于是，开元国际顾问团提议发展商抓紧找设计院洽商变更设计，取消一道消火栓及其立管（设计三道）。发展商认为开元国际的建议确实很有道理，便马上和设计院进行交涉。 ???? 不料设计院不愿意否定自己的设计方案，坚持认定必须要有三道消火栓及其立管，发展商反复交涉也未获认可，球又被踢回开元国际。开元国际的专业人员不屈不挠，书面列出国家消防设计规范的有关条款，并和海天名人广场的原消火栓设计进行对比分析，指出其不合理所在。发展商据此再次找到设计院，设计院这次无法予以拒绝，只好按照开元国际的意见修改了设计。 通过消火栓系统的设计变更，发展商不仅体会到了开元国际的技术实力，而且感受到了他们的负责精神，随后又把整个项目的智能化工程交给了开元国际控股的开元同济楼宇科技公司设计、施工。 试结合物业管理早期介入问题，谈谈自己的体会！ 案例分析 （2）建设过程中如何按照设计规划的