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股份公司副总裁在中国中铁土地一级开发工作研讨会议上的总结讲话 昨天，我们听了贵州旅游公司、置业公司和四局的经验 介绍，听了置业公司陈月东副总经理的授课，今天，我们又 听了各个单位的情况汇报，可以说，这次股份公司土地一级 开发工作研讨会非常高效、非常圆满，达到了预期目的。在 此，我要感谢投资发展部、贵州旅游公司和置业公司为积极 筹备和承办此次会议所做的大量工作。这次会议得到了在座 各个单位领导的高度重视，很多单位都是主动要求参加此次 会议，会议规模也超出了原定人数。刚才听了大家的发言， 我觉得大家参加此次会议是值得的。总结此次会议，我认为 取得了以下三个方面的成效: 一、总结了经验和教训，分享了中国中铁近十年来土地 一级开发工作的优秀成果。这两天大家参观了贵州旅游公司 和置业公司开发的相关项目，听取了冯慧光部长做的土地一 级开发报告和置业公司副总经理陈月东的经验交流，孙旭东 副部长也为大家解读了国家相关政策，各单位畅所欲言，并 对本次会议寄予了高度评价。通过本次会议我们一起分享了 中国中铁近十来年土地一级开发取得的的经验和成果，同 时，也从侧面吸取了过去的一些教训，为我们今后进一步改 进土地一级开发工作提供了有利的帮助。 回顾中国中铁土地一级开发业务的发展历程，最早始于 2004年，由张敏董事长率领八局开始的，时至今日，已发展 了近十年。十年期间，四局、二局和置业公司等单位也相继 开展了土地一级开发业务，并在开发模式上进行了不断的创 新，取得了较好的成绩。中铁国际旅游度假区项目正是我们 不断创新商业模式的一个典范，很多亮点值得大家学习研 究： 一是一、二级联动开发。过去，我们以为土地一级开发 工作就是把土地整理后进行出让，但中铁国际旅游度假区项 目则是通过一级整理和招商引资，把项目地块炒熟，再由贵 州旅游公司下属子公司摘地进行二级开发。这种一、二级联 动开发模式我们以前很少尝试，在这个项目上得到体现。 二是项目规划策划。过去，都是由政府主导城市规划设 计，我们只是简单地参与，但中铁国际旅游度假区项目整个 20平方公里范围的业态结构、控规、详规等都是由贵州旅游 公司自行规划设计的，政府只是提供指导意见。项目规划在 贵州省委专题会议上一次性审定通过，获得了政府、股份公 司及业内专家的一致好评，这是项目的另一个亮点。 三是项目利润回报。我们原来的土地一级开发模式基本 上都是“投融资+施工总承包+资本金回报+土地溢价分红”， 工作方法稍显简单、机械。中铁国际旅游度假区项目则是“规 划策划+投融资+设计施工总承包+—、二级联动开发”。这样 不仅全面吸收总结了我们过去土地一级开发的经验，并能通 过二级开发帮助企业实现土地开发利润最大化。 四是工程系统复杂。中铁国际旅游度假区占地30000亩, 投资超500亿，规划建筑面积达2400万平米，不仅涉及到 土地一、二级开发，还融合了许多新型业态，不仅是股份公 司当前投资规模最大的工程，也是一个系统复杂的长期工 程。贵州旅游公司要在一块毛地上建设一座城市，使命光荣, 责任重大，工作艰巨，贵州旅游公司一定要继续坚持“投资 商”、“开发商”、“建设商”、“运营商” “四商一体”的企业 定位。 根据中铁国际旅游度假区项目的可行性研究，如果按照 当前的发展速度和规模，这个项目将为中国中铁带来150亿 的利润和50亿的资产。按照当前国家房地产调控形势和股 份公司发展战略，我们也要在项目开发思路上做出局部调 整，如转让部分股权等。本次交流，贵州旅游公司介绍的不 是很详细，他们在税收策划、争取优惠政策及控制风险方面 都有好的做法，希望参加这次工作研讨会的各个单位的同 志，能够多与贵州旅游公司张敏和邓树传同志进行交流，一 方面学习他们好的理念和做法，另一方面也要发现不足，汲 取他们的经验和教训。 二、进一步统一了思想，提高了对中国中铁土地一级开 发工作的认识。通过此次会议，大家对土地一级开发工作全 过程进行了仔细梳理，对土地一级开发业务从项目获取、概 念性规划、控制性详细规划，再到投资、融资、设计、施工 以及一、二联动开发等各个环节都有了新的认识，对开发过 程中的困难和风险应对，包括税收策划、地方政府优惠政策 支持等方面有了更为清晰的判断，对中国中铁土地一级开发 也有了一个明确的战略定位，相信这些体会，会对大家今后 的工作开展起到更加明显的支撑作用。 三、研究了困难和问题，提出了中国中铁未来土地一级 开发工作初步方向。按照会议要求，各个单位都对自身存在 的问题和困难进行了总结分析，提出了比较具体的应对措施 和方法，一些存在的问题在会议上得到了纠正，如泰州、遂 宁的处理方式，规避了企业风险，没有给企业带来损失，这 得益于我们及时采取了措施。中铁国际旅游度假区项目总体 工作做的不错，获得了国土资源部、贵州省委省政府