国内外房地产业挣发展回顾.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 3·物业管理的发展 1998年3月，财政部制定了《物业管理企业财务管理规定况该规定结合物业管理企业的经营特点和财务管理要求，对代管基金、物业管理企业经营活动的成本费用、收入及利润制走了统一的财务管理规定，全面规范了物业管理企业的财务行为。 * 3·物业管理的发展 1998年11月，建设部·财政部制定了《住宅共享部位共享设施设备维修基金管理办法》。该管理办法对商品住房和公有住房出售后的共享部位、共享设施设备维修基金的建立、筹集、使用与管理做了全面·详细的规定，为住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益提供了法律保障。 * 4·房地产中介服务行业的发展 1996年1月，建设部发布了第50号令《城市房地产中介服务管理规定》，并于2001年进行7修改，其中对中介服务机构的管理、人员资格管理、服务管理要求等内容做出了规定。 * 4·房地产中介服务行业的发展 1988年，我国开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度，颁发房地产估价员证。 从1995年开始，在全国实行统一的房地产估价师执业资格考试。 1998年，建设部发布了《房地产估价师注册管理办法》，并于2001年进行了修改。具有中国特色的房地产估价师执业资格制度己经基本形成。 * 理性发展阶段(1998年至今) 从1998年，我国房地产市场的发展进人新的阶段。住房实物分配逐步停止，开始建立多层次城镇住房供应体系，住房金融开始起步和发展，存量房屋交易的三级市场逐步开放;房地产各相关领域的法制建设进一步完善;同时，新的问题也不断涌现，比如集体土地使用权的流转问题、房地产金融风险问题、市场结构问题等。 * 1·商品房市场的发展 1998年是房改最为关键的一年，这一年住房制度改革有了彻底改变。 * 2·经济适用房和廉租房制度的发展 经济适用房的销售面向特定的中低收人家庭，由政府给予一定政策扶持。主要政策优惠在于其建设用地采取划拨方式供应，并在行政事业性收费上给予优惠。经济适用房地销售价格为政府指导价，执行中有三种情况:(1)政府定价。所有套型一个价，不允许上下浮动。(2)政府指导价。分为最高限价和允许售价可浮动一定幅度两种。(3)双重价。即在规定的控制面积标准内实行经济适用住房的售价，超过面积标准部分实行市场价等。 * 2·经济适用房和廉租房制度的发展 2003年1月1日开始，由国家计委和建设部共同制定的《经济适用住房价格管理办法》开始实施。这意味着经济适用房的建设和管理将进一步走向规范。 * 3·三级市场的发展 2002年，我国35个大中城市存量住房交易套数己经达到新建商品房交易套数的75以上。 但是我国的公有住房和房改房进人三级市场仍面临诸多制度障碍。 * 4·住房金融市场的发展 随着个人消费成为住房消费市场的主力，个人住房信贷也得到了飞速的发展。 从统计资料来看，目前，全国商业性个人住房贷款的不良率不到0.5，住房公积金个人住房贷款的不良率仅为0.24，这对于改善银行信贷资产质量起到了十分重要的作用。 * 结论与建议 1.房地产市场稳步上升 (1)在需求的拉动下，房地产开发投资高速增长。1998~2001年的4年中，我国商品房完成投资平均每年增长20.6、竣工面积平均每年增长19.35、销售面积平均每年增长22.5“从这三组数字的对比来看，基本上是同步增长，但销售面积的增长要高于完成投资和竣工面积的增长。这表明我国商品房市场供求两旺，是一种需求拉动增长的好势头。 * 1·房地产市场稳步上升 (2)商品房销售价格的走势与整体经济的状况基本吻合。从总体上看，没有出现大起大落。 (3)产品结构逐步向合理的方向调整。房地产开发中，需求量最大的商品住宅占商品房的比例逐年上升 * 2·住宅建设规模巨大 2001~2004年中，金国城镇住宅竣工面积约34亿m2(2002年按竣工面积7亿m2，估算)。 * 3·住宅质量不断提高 总的来看，住宅建设巳开始从生存型向功能舒适型发展。住宅已不再是单纯地作为一种生存资料，而同时也是作为一种享受数据。 * 对我国房地产业发展的建议 “全面建设小康社会”的宏伟目标为我国房地产和住宅产业揭示了广阔的发展前景。 为了房地产业的健康发展，我们需要注意以下问题。 * 1·要警惕局部过热，又要保持一定的发展规模 目前，也有部分地区出现了投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快，以及若干结构性问题(包括产品结构和市场结构等)。 特别要注意在调控政策上应从各地的实际情况出发，区别对待，因地制宜。 * 2·努力促