房地产估价师考试重点考点整理_估价相关知识.docxVIP

PAGE \* MERGEFORMAT 7 PAGE \* MERGEFORMAT 7 规划知识 规划的两层含义：描绘未来、行为决策。包括：国民经济和社会发展规划、国土规划、土地利用总体规划、区域规划、城乡规划、城市环境保护规划和城市生态规划。 国民经济和社会发展规划：全国性、省级、城市级，战略目标、重大方针政策、对经济社会发展的规划指标进行分析和预测。 国土规划：国土资源的开发、利用、治理和保护。通常是一定行政区范围内进行，但重大问题跨行政区组织。 土地利用总体规划：全国、省、市、县、乡（五个级）。建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标，耕地保有量不得低于控制指标。编制原则：1严格保护基本农田2提高土地利用率3统筹安排各类个区域用地4保护和改善生态环境5占用耕地与开发复垦耕地想平衡。 区域规划：区际规划、区内规划。战略性、空间性、有约束力的特点。大于城市总体规划 城乡规划：1城镇体系规划2城市规划3镇规划4乡规划5村庄规划 城市环境保护规划和城市生态规划：城市专项规划。 城市规划：确定城市的性质、规模和发展布局。建设城市管理城市的基本依据。保证城市空间资源有效配置和土地合理利用的前提和基础。实现城市经济和社会发展目标的重要手段之一。 城市规划的作用：1国家对城市建设进行宏观调控的手段2政策形成和实施的工具3形成城市未来的空间架构。 城市规划行政体系：包括编制和审批。我国实行城市规划编制和审批的分级管理体制。 城市规划的编制：总体规划由当地级别的政府组织编制。 城市规划的审批：直辖市和省会城市的总体规划由国务院审批，其他城市的由省、自治区政府审批，县及其他镇有上一级人民政府审批。 城市规划运作体系包括具体编制和实施控制。 城市规划管理系统：1决策系统2执行系统3反馈系统4保障系统 城市规划分总体规划、详细规划（控制性详细规划、修建性详细规划） 总体规划：性质、规模、空间。包括城市的空间布局、功能分区、用地布局、综合交通体系、禁止限制和适宜建设的地域范围、各类专项规划。期限一般20年。近期建设规划期限为5年。 城市发展战略主要内容：1经济发展目标2社会发展目标3建设水平发展目标（如人际环境治理、基础设施） 城市性质：工业、交通港口、中心、县城、特殊职能。特大城市：常住人口300-1000万人 城市规模：反映人口、经济、科学技术等的聚集程度。广义包括人口规模、用地规模、生产力规模，狭义指人口规模。 大中城市还可编制分区规划。 城市用地按大类、中类、小类进行划分。总体规划达到中类，详细规划达到小类。 R1-低层住宅为主，R2-多、中、高层住宅为主，R3-需要加以改造的简陋住区用地，C1-行政用地，C2-商业金融业用地。 建设用地八大类：R居住用地，A公共管理与公共服务用地，B商业服务业设施用地，M工业用地，W物流仓储用地，S交通设施用地， U公用设施用地，G绿地。 不包括水域和其他用地。 城市用地评价：1自然条件评价（工程地质、水文、气候、地形、用地适用性：一类适于修建，二类基本可以修建，三类不适于修建，抓住主导环境要素）2建设条件评价（用地布局结构、城市市政设施及公共服务设施、社会经济构成）3经济评价（城市土地基本特征-土地承载性是最基本的自然属性、区位。为综合评价。）我国采用土地分等定级即级差收益测算方法进行城市土地评价。 宏观区位对区域城市间土地的级差地租和地价具有决定性作用。中观区位影响城市土地等级和基准地价。微观区位影响地价修正系数和评估地块价格。 城市详细规划：控制性规划范围100公顷以上，修建性3公顷以上。 控制性详细规划指标：1用地控制（用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性）2环境容量控制（容积率、建筑密度、绿地率、人口容量）3建筑形态控制（高度、间距、退界、相邻地段建筑规定）4交通控制5城市设计及引导（重要地块的建筑形式、色彩、风格、体量等）6配套设施。 规定性指标：用地性质、用地面积、建筑密度、建筑空置高度、建筑红线后退距离、容积率、绿地率、交通出入口方位、停车位及公共设施。 指导性指标：人口容量，建筑形式、体量、色彩、风格，其他环境要求。 居住区规划：居住区（3-5万人，1-1.6万户，用地规模50-100平方公顷）、居住小区（1-1.5万人，3000-5000户）、居住组团（1000-3000人，300-1000户），组团由若干幢住宅组成，通常市构成居住区的基本单位。 居住区内公共服务设施合理服务半径800-1000米，城市干道合理间距600-1000米，城市干道间用地一般36-100平方公顷。 居住区的道路一般分三级或四级，车行道宽度不小于9米。居住区内道路有丁字形、十字形、山字形。居住小区内道路环通式、尽端式、半环式、混合式。 住宅建筑净密度=住宅建筑基底总面积/住宅用