C17058S-境外REITs发展及国内REITs展望90分.doc

1 . 以下哪些属于REITs运营的特点（ B）。 A.持有资产必须全部为不动产 B.对负债比例有严格的限制 C.REITs的收入必须全部来自于物业租金 D.严格限制物业买卖频率 2 . 根据香港法规，REITs的有息负债上限为资产总值的（D ）。 A.60% B.50% C.40% D.45% 1 . 以下哪些属于REITs与房地产上市公司的差异（ ABCD）。 A.收益来源 B.税收优惠 C.风险因素 D.分红政策 2 . REITs上市对于物业原持有人的意义可能包括（ ABC）。 A.降低资产负债率 B.未新物业的退出提供便利的渠道 C.为股东创造更高的回报 D.获得更高的租金收入 3 . 抵押型REITs和CMBS的差异主要体现在（ ABCD）。 A.发起机构类型 B.基础资产类型 C.收入来源 D.交易及组织结构 4 . 以下哪些因素可能限制了国内REITs的发展（ ABC）。 A.税收政策不够完善 B.缺乏立法层面的支持 C.投资者群体不够成熟 D.资产收益率过低 5 . 开展REITs的积极作用可能包括（ ABD）。 A.盘活存量物业 B.提供新的投资标的，分散投资风险 C.增加来自于地产行业的税收收入 D.吸引资本流入 6 . 从国外的经验看，REITs具备以下哪些特性（ABC ）。 A.收益固定 B.永续性 C.流通性 D.只可投资于地产 7 . 通过适当的税收筹划，国内的类REITs交易，在发起和存续环节，可能被规避或减免的税收包括（ ACD）。 A.物业转让的土增税 B.物业租赁的房产税 C.物业租金收入所产生的企业所得税 D.物业租金收入的增值税 8 . 以下哪些手段可能被用作类REITs交易的增信措施（ABCD ）。 A.差额补足 B.担保 C.权利维持金 D.储备金账户 2 . 以日本为例，来自于国内保险行业的资金为REITs市场的流动性做出了最大的贡献。 ???对?????? ???错 4 . 公司型REITs通常采取外部管理人模式进行管理、契约型REITs通常采取内部管理人模式进行管理。 ???对?????? ???错 6 . 任何公司在REITs设立阶段，都可以通过资产重组的方式，将标的物业装入项目公司，并通过出让项目公司股权、而非直接转让物业本身的方式，来规避物业直接交易所产生的土地增值税。 ???对?????? ???错 9 . 对于REITs而言，在所允许的限度内举债，是后续收购物业的最主要的资金来源。 ???对?????? ???错 10. 国内的类REITs操作中，由于物业或持有物业的项目公司股权实现了真实销售，因此，REITs的风险与物业原持有人的经营风险实现了较为彻底的隔离。 ???对?????? ???错 6 在任何时候，权益型REITs的投资风险都高于抵押型REITs，同时，投资回报也更高。 ???对?????? ??错 5 . REITs交易中，在项目公司层面搭建股+债的结构，目的是为了规避物业转让过程的企业所得税。 ???对??? ???错 7 . 对于REITs而言，物业估值采取成本法是更为可靠、且更被投资者接受的方法。 ???对?????? ???错 4. 国内的类REITs交易中，投资者认购的优先级证券可以视作权益类产品而非固定收益率产品。 ???对?????? ???错