年长沙大河西项目地块前期策划方案a.pptxVIP

方案结构;一、任务理解》》;二、区域环境分析》》;大河西先导区规划建设目标： 力争到2020年建设成为 “两型社会”的示范区、高新产业的集聚区 城乡统筹的样板区、生态宜居的新城区 支撑发展的增长极。;;产业结构规划;区域功能规划;区域交通规划;区域环境分析结论——机遇与挑战并存;三、政策分析》》;;温家宝：抑制房价有信心，5年将新建3600万套保障房;;———对在本市市区（市辖五区）已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭），限购一套90平米（含）以下新建商品住房；对在本市市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在主城区限购一套90平米（含）以下新建商品住房； ———对在本市市区，已拥有2套（含）以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平米（含）以下新建商品住房; 一线城市的炒房热钱大量的涌入二、三线城市，催高了二、三线城市的房价；2010年，长沙也因为异地置业和投资需求，拉动了房地产价格的量价齐涨。 《商品房销售明码标价规定》， 限涨不限跌，商品房价格上调需报相关部门批审。 长沙限购令的积极作用。一方面限制客户购买90平米以下的住宅，对刚性需求是一种保护。对90平米以上的住宅不做限制，是为了照顾改善型客户的需要。 提高首付比例，使得原有的首次置业的成本加高，刚性需求在新房的交易中将有部分人被排除在外。 国家的政策性指向明确，要让房地产市场的价格有所回落。就长沙市而言，地方政府一方面要放止房价的暴涨，另一方面也为了保持较高的成交量，达到价和量的一个平衡，维持长沙地产的健康、持续发展。 政策之下，银行已经开始收紧银根，未来开发商的资金压力会加大。;四、区域市场分析》》;;岳麓区市场分析——市府板块;岳麓区市场分析——麓谷板块;岳麓区市场分析——麓南板块;岳麓区市场分析——金星北板块;岳麓区市场分析——板块分析小结;岳麓区房地产市场未来供应;项目地块处于岳麓区楼市板块的麓谷板块，临近市政府板块。 岳麓区地产市场供应升温，目前麓谷板块在售楼盘有14个，随着市场??熟，麓谷板块及周边板块筹建地块楼盘会相继开发，未来销售压力较大。 未来的麓谷新城将是集居住、商业、写字楼于一体的山水新城，是集资本密集、技术汇集、人才聚集的生态新城，未来建设城市综合体的潜力巨大，但是短期内还不能形成良好的商业气候。 麓谷板块地产物业类型以高层为主，同类型产品相对集中，以80-160平米两房至四房为主，户型以居家型、舒适型为主，销售竞争压力越大。 随着大河西先导区的建设完善，麓谷板块未来升值空间巨大，产品投资需求增大。;五、竞争楼盘分析》》;;;;;;;;;;;;;项目周边集中了在售楼盘重度竞争楼盘5个，筹建重度竞争楼盘4个；在售次级竞争楼盘4个，筹建次级竞争楼盘2个，共个15竞争楼盘，竞争压力巨大。 竞争楼盘中高品质楼盘3个，中端品质楼盘12个，中端品质楼盘竞争压力巨大，在项目的重度竞争对手中，高品质楼盘只有莱茵城1个，竞争压力较小。 竞争楼盘中园林配套同质化严重，多为花园式园林，仅有两个楼盘有较多水景。 两个有较多水景的楼盘，都没有以水景为主题进行项目形象定位。 高品质楼盘户型设计追求居住的舒适度，中端楼盘户型设计更追求实用空间和户型总价。;六、项目地块分析》》;;;;;;项目属性良好，位置较好，无拆迁压力，但是地块地势高低不平，需要根据地势对开发先后进行规划，降低开发成本。 项目周边生态环境较好，项目开发经济技术指标要求高，适宜打造高品质生态宜居住宅区。 项目周边交通规划完成后，通达性强。 目前项目周边人气不是很足，但是项目周边的商务、住宅商业配套建设完成后将形成一定的商务、商业氛围。 ;七、项目定位》》;项目定位策略;价值最大化策略 价值最大化策略要求开发商因地制宜，合理布局，打造适合土地的产品。在根本地改善城市整个环境，使居住者所居住的城市越来越现代化、都市化和人文化的同时，使项目价值提升，进而实现土地价值的提升，实现开发商利润的最大化。 高品质楼盘始终都是充分利用土地，使土地增值的基础。;蓝海战略 蓝海战略认为，聚焦于红海等于接受了商战的限制性因素，即在有限的土地上求胜，却否认了商业世界开创新市场的可能。运用蓝海战略，视线将超越竞争对手移向买方需求，跨越现有竞争边界，将不同市场的买方价值元素筛选并重新排序，从给定结构下的定位选择向改变市场结构本身转变。 ;蓝海战略精髓——差异化 “红海”是竞争极端激烈的市场，但“蓝海”也不是一个没有竞争的领域，而是一个通过差异化手段得到的崭新的市场领域，在这里，项目凭借其创新能力获得更快的增长和更高的利润。 ;项目定位思考梳理;;;项目定位;产品定位思考;;园林风格定位思考;;;;;;92;景观泳池;巴厘风情亭;水景设计（架空层）