驻马店天龙大酒店二期项目整体定位及物业组合建议.pptxVIP

项 目 属性界定;;驻马店位于河南城市圈南部，区域交通枢纽位置明显，承接辐射面广;近年驻马店经济发展速度快，驻马店丰富的人口资源将进一步推进城市化进程;地块位于驻马店老城区，居住氛围浓厚，生活配套丰富;地块区域交通条件便利，紧邻原107国道，通达性良好;地块东、西面为酒店物业围合，北面为财税学校，只有南面临街;地块内部平整，内部目前为绿地，四周均为现状道路，形状规整，利于开发;项目属性界定：中部三线经济发展潜力城市成熟配套老城区没有强势资源中等规模项目;;天龙大酒店于1998年正式开业，是河南省第三家四星级酒店，在高端酒店市场具有较强的品牌影响力;利用天龙大酒店资源及背景，并以此为核心实现企业的跨越式发展;必须有效规避和控制未来开发可能面对的系统性风险，恰当的物业组合并形成合理开发节奏;问题结构化分析;通过金???塔结构来分析和界定问题;基于九间伴对项目的理解，我们认为其关键问题是;区域价值挖掘;本区域的兴奋点如此之多，我们应该如何整合并界定？;从本区域所属的城市功能看，居住区、商务区和商业区是最突出的区域价值;驻马店城市发展正处于单中心城市向大都市过渡的过程中，中心区引力大于张力;随着驻马店政务区（门户）北移战略的推进，主城区将承担起驻马店大都市化发展支撑极的角色，代言城市客厅的未来;城市门户的北延带来了驻马店城市格局的转变，使得项目片区功能具备了面向未来专有属性;随着旧城改造的推进，多年积淀的成熟资源配套及未来的发展前景，将使老城区成为驻马店购房者置业的比选区域;区域研究总结：驻马店城市发展格局的转变为我们带来了重新认识项目片区的机会;老城区的成熟价值及发展趋势是支撑高价、高品质、多物业类型组合的基础;市场竞争机会;市场竞争机会;驻马店市经济总量快速增长，人均GDP稳步提高，经济发展趋势良好，房地产处快速发展阶段;产业结构不断优化，第二产业稳定增长，占GDP比重不断提高，说明工业逐渐成为驻马店经济增长的主要动力，而第一产业发展占比仍然较大，人口红利充足；;固定资产及房地产投资保持高增长，成为拉动驻马店经济增长的关键因素;驻马店居民消费水平稳步上升，但收入增长步伐放缓，可能大宗消费产生影响;;市场竞争机会;房地产投资由超高速进入高速增长期，促使施工与竣工面积同步，住宅供应在其中占比在95%以上;驻马店房地产主要竞争集中在政务区板块，高铁板块后续发展供应充足，老城区零星分布;驻马店市场需求保持增长态势，价格呈现波动上涨趋势，但整体仍处低位;驻马店市场需求保持增长态势，价格呈现波动上涨趋势，但整体仍处低位;驻马店土地供应主要集中在政务区和泛高铁板块，价格以老城区为最高;城市规划拉动的置业热情和进城投资置业相互作用，引发了近年价格提速，但受限于供应量较大，导致价格平台不高;市场竞争机会;在售项目整体开发水平较为平均，项目核心能力不突出;平台产品力------规划;平台产品力------园林景观;平台产品力------社区空间;;平台产品力------户型设计;平台产品力------产品形象;平台产品力------社区配套;从产品类型分布上看，供应以三居产品为主，面积在120~140平米，总价在34~40万，两居产品主要为新入市项目/新推部分，面积在80~100平米，总价在26万左右;市场整体水平匀质，后期项目存在局部突破，产品力提升空间较大;品牌开发商的进入和领先开发商的升级挖掘了驻马店住宅项目的品质标杆，使得驻马店住宅市场进入品质竞争时代;品质门槛的确立使得项目仅仅依赖品质提升突破市场难度增加，需要细分需求来寻找机会;驻马店未来的竞争需要超脱现有的竞争层面，着力于服务以及体验;把握驻马店未来住宅市场的竞争趋势，突破现有市场竞争格局，引领客户需求升级;市场竞争机会;驻马店具有办公性质的物业成点式分布，城市集中商务区尚未形成;写字楼物业起步较晚，同时增长较慢;驻马店写字楼办公品质还处于初级阶段，个别项目与乙级写字楼接轨;驻马店市场写字楼产品初级，与成熟市场标准相差较远，提升空间大;市场上在租办公物业表现良好，普遍满租，并以此实现了较高租金;由于办公物业市场不规范及供应的缺失，住宅物业演化为商住楼，承担办公物业的功能，且实现了同办公楼相近价格;街铺类办公承担部分办公职能，办公需求外溢;;客户目前的行业分布比较集中，同时对写字楼的需求也逐渐升级;大规模高端写字楼缺乏产业的强力支撑;未来的两年内规模供应量表明业内对办公物业的预期一般，但同时也反映存在市场空白;谨慎乐观，适当发展;市场竞争机会;驻马店现有城市综合性商业、休闲娱乐商业及专业商业市场分布比较集中;专业市场面积大，形象差，对经营氛围要求高，本项目不适合发展;现有综合型商业集中在解放路周围;现有城市综合商业状况扫描;本项目条件不适合发展城市综合商业;中高档餐