合肥圣联磨店项目营销思考与规划探讨.pptxVIP

;;;产品线;;天启观点：调控下市场三类产品可能热销 – 首置产品（低总价）、终极改善、类型化明星产品;挑战与机遇：三大危机，一种转机;核心使命：确保安全成功下的利润最大化;战略目标;;; 合肥“141”发展策略旨在改变以往中心城区单中心和县城、乡镇分散无序粗放发展的模式。结合产业布局，以城市公共交通发展为纽带，促进设施共享、资源集聚、用地节约集约，构建多中心、组团式、紧凑型融合协调的发展模式。全面提升主城区，发展四组团，打造城市副中心。;一心多核，城市呈“蛙跳式”向外拓展，而非“渐进式”逐层发展。;;磨店，李鸿章、王亚樵故里，人文气质浓郁;挖掘磨店名人人文价值，赋予板块以超越其城市地位的板块属性。;罗店新镇;创造价格的典范——罗店新城;罗店 - 板块的纯粹性、城市样板段营造、高端产品入市;;;项目名称;板块缺失， 成长乏力;邻近区域的客源结构现状：区域客为主、中低端消费 ① 客源结构的层次低，不利于本案长期的价格成长 ② 对于城市化的配套依赖大，强调眼见为实 ③ 相对低的购买力，对单价敏感;竞争板块：已实现总价控制、面积不变下的功能提升，紧凑型户型是市场主流。;现有客源结构难以满足本案价格成长;远郊飞地+板块启动型开发 ①不城不镇的土地属性，到底卖给谁？ ②高容积率、大商业体量，做什么产品才是准确的？ ③缺乏预期的项目环境，无参照项目与客源，如何安全启动？ 做什么？卖给谁？怎么动？ ;创造一片蓝海;;[关键问题一]不城不镇的土地属性，带来到底卖给谁的困惑; 出路一;;板块名称;项目;项目;项目;项目;;典型个案：园上园 ;典型个案：园上园 – 产品去化分析;;;;;;1、安粮蓝寓 2、玉承和花园 3、博澳名苑 4、万科金域华府 5、华润幸福里 6、建业领翔 7、新华国际 8、和地广场 9、兰亭公寓 10、望城公馆;项目名称;;创造客源;参考个案：万科甲壳虫 – 以最小19平户型吸引市场眼球，以大量小两房引发市场热销。;参考个案：龙湖花园大社区 – 互扣式跃层;; 出路二;;;序号;序号;【主要别墅项目各产品类型单价】;【主要别墅项目各产品类型总价】;项目名称;策略突破：变，实现产品模式创新，合肥中端别墅市场全覆盖。;;主力产品：200万以下别墅;小院双拼或小院联排;3F;小院联排产品——二次交房：毛胚交房,三个月后精装修交房;户型：小院联排产品——5米2面宽，120平米使用近200平米;小院联排产品——高密度排列、强调私享空间缺少公共空间;小双拼产品——联排升级产品、实现独栋化的空间感受;小独栋产品——沿资源面少量配置、组团标杆、具话题性;案例参考：龙湖滟澜山 – 极致小独栋;案例参考：无锡绿地项目 – 法式联排 – 形式感强、总价控制 – 200平左右的三联拼。; 出路三;普通住宅滞后销售，价值最大化。;;[关键问题二]2.7的容积率，怎样的产品平衡才最合理;;;;别墅产品;别墅产品;经济测算（静态）;方案调整后，毛利润增加1.03亿元，净利润增加7733万元;美式四合院方案;;内 城 以低密度住宅为主导的高品质住区，板块居住品质的全面提升。;;;;原方案改进方向探讨 – 一切为了销售;;;;[关键问题三]产品类型纷杂的混合社区，怎样卖最符合利益;;;;先求量变，再求质变：前期跑量、后期求高溢价;;广告创意部分;推广面临的两个问题：;推广原则;说具体点;项目价值构成;城市价值;土地价值;产品价值;项目价值构成;贰 - 找载体;CPU是电脑的心脏 中央处理器???Central Processing Unit）的缩写，即CPU，CPU是电脑中的核心配件，只有火柴盒那么大，几十张纸那么厚，但它却是一台计算机的运算核心和控制核心。电脑中所有操作都由CPU负责读取指令，对指令译码并执行指令的核心部件。;对照;到这里，一些结论就呼之欲出了……;壹 – 案名建议;其他案名;贰 – 属性定位;叁 – 形象诉求;LOGO及主视觉演绎;肆 – 内城外城;U 客;I 墅