成都中粮大悦城住宅定位.pptxVIP

08-11年房地产营销发现问题 定位问题 解决问题之过程PART1发现问题 市场研究A. 宏观市场及政策B. 区域市场C. 区域客群解构 本体研究住宅规划住宅交通体系住宅周边配套住宅核心价值点提炼住宅优劣势分析市场研究宏观市场研究——政策解读在经历了“5.12汶川特大地震”后，成都市人民政府办公厅于2008年6月15日正式下发了《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》，其中涉及居民购房补贴、鼓励企业恢复生产等多个领域：1）大幅实施购房财政补贴购买普通商品住房，按所交契税的地方所得部分给予全额补贴；购买其他商品房和已办房屋所有权证的存量住房，按所交契税的地方所得部分给予50%补贴……2）降低购房办理入户条件成都市公安局就在成都市购买70平方米以上商品住房办理入户出台新举措。在成都市中心城区、区（市）县城和建制镇购买面积在70平方米以上商品住房并实际居住的市外人员，可在实际居住地登记本人、配偶和未成年子女的常住户口。3）降低公积金贷款首付比例4）加大金融支持服务力度 5）提高审批时效、强化政务服务6）……点评：从《意见》出台后的前期表现来看，市场观望情绪比较严重；后期随着相关细则的出台及市场信心的逐步恢复，实实在在的优惠刺激了刚性需求的有效释放，市场刚性需求稳步增长。武侯大道改造段本案宏观市场研究——政策解读2009年6月，武侯大道（二环路~三环路）区间段将变身为双向八车道 武侯区将投入1.2亿元左右的资金，对武侯大道二环路至三环路区间2875米道路的水、电、气、绿化带四大板块进行整体改造。根据规划，此次改造将把原来的破损路面全部用沥青重新铺设；车道将变为双向八车道，通过此次道路改造，机动车、非机动车、行人将实现分道通行。武侯大道（二环路~三环路）区间段改造工程预计将于09年6月左右全面完工。点评：交通瓶颈一直是影响外双楠区域居住品质的不利条件，此次道路扩宽和基础设施改造将会较大幅度改善外双楠区域的宜居性，提升区域楼市在成都市场的竞争力。宏观市场研究——房地产投资额2005－2007年，房地产投资额连续三年突飞猛进；截至2007年底，房地产投资额已经达到909.93亿元。08年1-9月成都市累计完成房地产投资额705.34亿元，虽受到“5.12地震”及大势疲软的影响，投资额仍较07年同期小幅增长。自1996年以来，房地产投资增长幅度与GDP总量增长幅度基本一致，成都的房地产发展已与其整体经济的发展融为一体，呈现较为健康的发展态势，两者之间相互促进，相互影响，有着长期稳定的发展趋势。宏观市场研究——商品房供销分析近年来，随着房地产行业的快速发展，成都商品房住宅市场表现出供销两旺的态势；07年成都主城区共计供应1350万平米，成交1198万平米，达到历史最高峰。从2005年开始，市场逐渐由供不应求走向供大于求；进入08年，市场呈现供大于求的趋势：1-9月，主城区商品房供应约1052.77万平方米，同比增长11.1%；商品住宅销售近665.56万平方米，成交面积却同比下降35.2%。宏观市场研究——成交价格分析近年来，成都市整体商品房和商品住宅的价格水平一直保持较强的上升趋势。主城区商品房均价和商品住宅均价分别从2002年的2580元/平方米上涨到2007年的5303元/平方米，年平均增幅达到了21.1％。 进入08年以来，虽然商品房成交量降幅较大，但成交价格依然比较坚挺；从08年10月成交价格来看，同比07年仅下降4.1%。二环三环武阳大道中海龙湾半岛草金路鹭岛国际社区双楠融域中华名园武侯国际花园中华锦绣新界置信巴厘岛本案佳灵路武侯大道川藏路区域市场研究——研究范围界定武侯国际新区-外双楠区域：以武侯大道为核心、二环~三环路之间、向武侯大道两端发散的区域，主要包括武侯国际新区及外双楠区域区域市场研究——市场供应分析区域主要竞品一览表项目建筑面积（万㎡）年均消化量（万㎡）潜在供应面积（万㎡）中华名园40约6.5约20置信·巴厘岛54.5约11约18鹭岛国际社区21约6约9新界30约9.5约21合计约68根据思源的信息监测，目前整个区域潜在供应面积在95万平米左右。加上本案25万平米的住宅体量，未来三年内整个区域市场未来总供给量在120万平米左右，区域供应量大，市场竞争比较激烈。区域市场研究——物业形态分析项目物业形态中华名园16F高层新界退台电梯洋房（8+1F）鹭岛国际社区16-18F高层金楠国际小高层电梯（9-11F）置信·巴厘岛叠拼别墅（4F）、18F高层双楠映象8+1F，11+1F小高层中华锦绣15F高层区域内产品形态丰富（叠拼、多层洋房、小高层、高层），但电梯公寓（高层、小高层）仍然占据市场主力，低密度物业（叠墅、多层洋房）是市场稀缺产品。项目户型区间主力户型畅销户型中华名园70～19088～9088～